東方日報B1:H按封頂息 寬限搶客

2022年09月07日 00:05
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上調鎖息上限息率的港銀現已增至10間。
早前滙豐及渣打銀行同日上調同業拆息掛鈎按揭(H按)封頂息,不過市傳有銀行對按揭客仍很「寬容」,延長原有封頂息2.5厘的寬限期,8月底前已買入一手樓的客戶仍可享舊封頂息。究其原因,相信是今年樓市交投減少及按揭市場競爭激烈所致。最新是大新銀行上調H按封頂息0.25厘,令上調鎖息上限的銀行數量增至10間。分析相信,本月港銀上調最優惠利率(P)的機會較大。
按揭市場一直由滙豐、渣打、恒生銀行(00011)及中銀香港(02388)主導,以今年首7個月計,4家大行佔樓花按揭市佔近65.5%,剩下34.5%則由其他10多家銀行瓜分。不過,今年一手樓市較去年靜局,整體樓花按揭宗數大減逾21%,至3,074宗,導致4家大行的按揭宗數均下跌。當中,渣打跌逾三成,而滙豐也少了22.35%生意,但仍為樓花按揭第一名。
不過,滙豐及渣打銀行加封頂息至2.75厘後,恒生及中銀均按兵不動,H按實際按息仍維持2.5厘。市傳有銀行為一手新盤的H按鎖息上限加長「寬限期」,樓花H按鎖息上限2.5厘的申請日期獲延長。分析相信,市場普遍料本港最快本月下旬加P息,銀行是想趁加息前「食埋最後一浸」,想搶奪一手樓按揭及轉按客生意。
轉按客現正「趕搭尾班車」,經絡按揭轉介首席副總裁曹德明解釋,主要是選用發展商按揭買樓人士,「蜜月期」後供款息一般會P加1至2厘水平,現時轉按可慳息。如果月底加P,轉按客慳息幅度就會收窄,而入表申請轉按時,業主過壓力測試的門檻亦會提高。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝認為,加P後轉按市場將會進入寒冬。
另外,大新銀行最新H按封頂息由原本2.5厘加至2.75厘。上調鎖息上限息率的銀行增至10間,當中華僑永亨銀行第二次調升H按的鎖息上限0.25厘,加至3厘。
對銀行來說,原本在H加1.3厘的情況下,銀行賺息1.3厘,但拆息上升使封頂息限制銀行獲利,以封頂息2.5厘計,銀行賺息僅0.58厘,但存款利息不斷向上,中小銀行一年期港元定存3厘息已成新常態,使銀行存貸息「兩邊未必計得掂」。周二一個月拆息為1.929厘,續創兩年半高,並已維持1.5厘以上超過4周。中原按揭董事總經理王美鳳指出,銀行上調新做按揭客戶的H按封頂息率,以紓緩息差收窄之壓力,以及減低資金成本上升旳影響。由於拆息續現升勢,加上近期定存息競爭加劇,預期月內續有銀行上調H按封頂息率。
曹表示,本港銀行最快今季加P息,雖然仍有大型銀行為今年的按揭業務作最後衝刺,而暫時未跟隨加封頂息率,但相信在銀行調升P息前,該些銀行亦要調升新做按揭的H按封頂位,以預備在加息時保持利潤空間。
如果月底P息加0.25厘,而封頂息已加0.25厘,即是下半年供樓人士利息支出已多半厘。加息半厘之下,假設還款期25年,每100萬元每月供款多256元,即增加5.7%。
鑑於現時尚有銀行仍維持H按封頂息於2.5厘,王美鳳提醒有上會需求人士可加快申請按揭,以減少加息後對入息要求之影響。