【星之谷】揀H按、P按、定按？按揭疑難一文拆解

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以往全球低息環境下，上車客買樓申請按揭一定揀H按，並會根據現金回贈率高低決定幫襯哪一間銀行。惟香港漸漸步入加息周期，銀行按揭計劃開始五花八門，P按及定按各有特點，容易陷入選擇困難症。本文將會為上車客分享揀選按揭攻略。

【中小型銀行仍有H按筍Plan】

上車客如果最近才買樓的話，市場上仍然有個別中小型銀行提供H+1.3%、封頂利率2.5%的按揭計劃，相較現時大部分銀行封頂利率2.75%為低，可謂是加息潮下的滄海遺珠。

以100萬元貸款額為例，按揭利率2.5%及2.75%之間每月供款相差約131元；壓力測試最低入息要求每月則相差約260元。小數怕長計，未申請按揭人士，應盡快把握封頂利率2.5%尾班車，否則過多一會兒便會消失於市場。

【大型銀行P按2.6%】

以往香港銀行H按封頂利率和P按相同，所以H按實際利率永遠都是等如或低過P按，形成很少業主會選擇P按。

時移世易，近期3間大型銀行推出的P按計劃(實際利率2.6%)頗着數，而且是罕有的差異化按揭計劃，P按低於H按封頂利率(2.75%)，兩者現金回贈率相同。假如未來兩年仍處於加息周期，以現時普遍H按為H+1.3%(實際利率3.5%)、封頂利率2.75%計，H按跌低於封頂利率機會非常微，選擇P按比H按更有利。

不過，假如過幾年市場又步入減息周期，H按實際利率會否低於封頂利率？毋須擔心，屆時按揭罰息期過後，業主可以向銀行申請由P按轉回H按；就算銀行不容許，也可轉按至其他銀行。

【定息按揭或自討苦吃】

最後談談定息按揭。現時某大型銀行H按附有首年固定利率2.75%優惠，之後每年為H+1.3%。表面上如果未來一年利率向上，鎖定利率後可慳首年供款利息。但要留意，畢竟羊毛出自羊身上，這種計劃現金回贈率低，業主要計算所損失的現金回贈是否多過首年慳到的利息。

至於按揭證券公司提供的20年定息按揭計劃，目前利率為3.8%，相比起H按2.75%差距仍遠。筆者相信，未來20年不會永遠處於加息周期，肯定是有加有減，但假如美國因經濟衰退又重新推行量化寬鬆，港元拆息有機會重回1%的話，選擇定息按揭無疑是自討苦吃。

況且按揭證券公司的定息按揭沒有現金回贈，相較市場上其他按揭計劃最高現金回贈率達2%(400萬元貸款額計算為8萬元)，顯得沒有比較優勢；再者，定息按揭未有附送與按息掛鈎的高息存款戶口(Mortgage link)，業主未能在加息周期以儲蓄對沖按揭利息開支。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

星之谷網址：https://starpagency.com/

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