【星之谷】揀H按、P按、定按?按揭疑難一文拆解

2022年09月17日 08:30
東網電視
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以往全球低息環境下,上車客買樓申請按揭一定揀H按,並會根據現金回贈率高低決定幫襯哪一間銀行。惟香港漸漸步入加息周期,銀行按揭計劃開始五花八門,P按及定按各有特點,容易陷入選擇困難症。本文將會為上車客分享揀選按揭攻略。
【中小型銀行仍有H按筍Plan】
上車客如果最近才買樓的話,市場上仍然有個別中小型銀行提供H+1.3%、封頂利率2.5%的按揭計劃,相較現時大部分銀行封頂利率2.75%為低,可謂是加息潮下的滄海遺珠。
以100萬元貸款額為例,按揭利率2.5%及2.75%之間每月供款相差約131元;壓力測試最低入息要求每月則相差約260元。小數怕長計,未申請按揭人士,應盡快把握封頂利率2.5%尾班車,否則過多一會兒便會消失於市場。
【大型銀行P按2.6%】
以往香港銀行H按封頂利率和P按相同,所以H按實際利率永遠都是等如或低過P按,形成很少業主會選擇P按。
時移世易,近期3間大型銀行推出的P按計劃(實際利率2.6%)頗着數,而且是罕有的差異化按揭計劃,P按低於H按封頂利率(2.75%),兩者現金回贈率相同。假如未來兩年仍處於加息周期,以現時普遍H按為H+1.3%(實際利率3.5%)、封頂利率2.75%計,H按跌低於封頂利率機會非常微,選擇P按比H按更有利。
不過,假如過幾年市場又步入減息周期,H按實際利率會否低於封頂利率?毋須擔心,屆時按揭罰息期過後,業主可以向銀行申請由P按轉回H按;就算銀行不容許,也可轉按至其他銀行。
【定息按揭或自討苦吃】
最後談談定息按揭。現時某大型銀行H按附有首年固定利率2.75%優惠,之後每年為H+1.3%。表面上如果未來一年利率向上,鎖定利率後可慳首年供款利息。但要留意,畢竟羊毛出自羊身上,這種計劃現金回贈率低,業主要計算所損失的現金回贈是否多過首年慳到的利息。
至於按揭證券公司提供的20年定息按揭計劃,目前利率為3.8%,相比起H按2.75%差距仍遠。筆者相信,未來20年不會永遠處於加息周期,肯定是有加有減,但假如美國因經濟衰退又重新推行量化寬鬆,港元拆息有機會重回1%的話,選擇定息按揭無疑是自討苦吃。
況且按揭證券公司的定息按揭沒有現金回贈,相較市場上其他按揭計劃最高現金回贈率達2%(400萬元貸款額計算為8萬元),顯得沒有比較優勢;再者,定息按揭未有附送與按息掛鈎的高息存款戶口(Mortgage link),業主未能在加息周期以儲蓄對沖按揭利息開支。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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