東方日報B1:樓價4年半低 金管施援手 壓測降一厘

2022年09月24日 00:06
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近期二手樓價和交投均呈跌勢。
本港二手市場淡靜,買家觀望氣氛濃厚,業主「焗減」出貨,令樓價持續回落。周五公布的主要二手屋苑樓價指數已連跌10周,按周再下挫約0.79%至169.93點,創逾4年半新低。藍籌盤實用面積調整呎價均告回落,其中鴨脷洲海怡半島呎價更在10個星期跌近16%。
上述為中原城市領先指數,在過去10周累跌約6.14%,追平2019年10月的連跌10周紀錄,但當時累積跌幅僅約4.98%,若與去年底相比,該指數今年暫跌約7.92%,而對比去年8月歷史高位的191.34點,已累挫約11.19%。
事實上,大型屋苑及中小型單位樓價指數,按周同時下挫約0.92%及約0.91%,分別報170.57點及168.83點,同屬2018年2月後最低。
分區方面,4區樓價指數按周全線回落,期內港島跌約1.32%至171.31點,創2017年底後近5年新低,九龍區同期跌約0.38%至162.79點,創2018年1月後最低。新界東及新界西亦挫約1.05%及1.1%。
【藍籌盤呎價全跌 海怡瀉近16%最傷】
在過去10星期內,藍籌屋苑實用面積調整呎價跌勢顯著,其中,海怡半島呎價期內跌至約15,010元,茶果嶺麗港城及鰂魚涌太古城呎價同期分別錄得約13%及約12.3%跌幅,太古城呎價跌至約16,708元。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,加息持續,二手樓市交投疲弱,樓價跌勢未止,估計至今年底前,指數會下試160點,即2017年秋季樓價起飛前水平,預期樓價比高峰時下跌約15%,而加息對樓價影響將在10月中旬指數反映。
香港正式加息之後,二手樓交投更淡靜,只有蝕讓或跌價單位等零星成交。美聯李振榮表示,筲箕灣柏匯低層J室單位,實用面積約211方呎,屬於開放式間隔,上車客在加息後仍以410萬元入市,成交呎價約19,431元。原業主持貨約3年即沽,帳面蝕讓約15.9萬元。
部分業主擴大減幅。萬氏置業萬振庭表示,屯門豫豐花園2座中層H室收租盤,實用面積約365方呎,去年放盤開價520萬元,隨着市況回軟,最新叫價降至455萬元,並堅持450萬元為底價,周五經一輪議價後,終售428萬元,呎價約11,726元,較8月同類型單位做價,急跌約12.7%。
香港置業劉浩勤指,加息後將軍澳已錄逾60個放盤減價,其中晉海1B座中層B室,實用面積約622方呎,最初開價1,080萬元,9月減至998萬元,剛以970萬元成交,呎價約15,595元。單位約5年帳面只升值約1.4%,有機會屬明賺實蝕。
雖然業主「狠」劈,但未能吸引太多準買家睇樓。中原表示,10大屋苑周六、日睇樓量錄約430組預約,按周回落約1.1%,連跌兩星期,屬近4周新低。
【市場估部署減辣 買家慎防接火棒】
金管局突擊放寬壓力測試!是次為壓力測試由2010年開始後首度放寬。局方周五向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘下調至兩厘,適用於所有物業按揭貸款,並即時生效。市場普遍認為是托樓市信號。不過,比起「撤辣」似乎力度較輕,措施有助同樣入息水平的買家可以買更貴、借更多,在樓價跌及加息周期之下,隨時更多人「接火棒」!
假設月入5萬元,實際利率2.625厘,分30年期還款,新壓測兩厘之下,最多可借580萬元,比起舊壓測3厘多出60萬元。
金管局解釋,壓測鬆手與逆周期宏觀審慎監管措施無關。近期樓市出現了一些調整,截至2022年7月,住宅樓價比2021年9月高位下跌5.5%,今年頭8個月的成交量較2021年同期下跌38%。惟現階段未能確認樓市已經進入下行周期,金管局在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施,確保銀行體系穩定。
地產界普遍視之為好消息,因有助降低入市門檻,美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明認為,放寬壓測可見政府預見樓市下行的影響,並不抗拒透過寬鬆的房策調節樓市跌勢,日後有望提出「減辣」或扶助樓市措施。
會德豐地產常務董事黃光耀表示,雖然降低壓力測試要求,未必可即時刺激住宅物業交投量,但市場上不乏原本在壓力測試中處於邊緣位置的準買家,新安排有助加快他們入市步伐。現時壓力測試的新安排則有緩衝作用,亦是有「少少減辣」。
本地銀行加息後,樓價續跌機會增。摩根士丹利發表研究報告,指出香港住宅樓價由年初至今已累積下跌了8%,預計明年會再跌5%,即目前樓價仍未見底。
大摩解釋,美國聯儲局最新加息0.75厘後,今年和明年底聯邦基金利率的預測中位數分別升至4.4厘和4.6厘,其中滙豐對最優惠利率(P)只謹慎跟加0.125厘,目前影響有限,但也可能是銀行為未來再加息鋪路的手段。
加息後按揭利率亦漲,蠶食供樓負擔能力。按該行計算,按揭供款人每月供款與收入的比例為55%,惟一旦香港銀行同業拆息(H)升至3.5厘,該比例即急增至62%。在樓價未觸底、H按封頂息或再上升的前提下,該行都難以看好本地發展商股。
滙豐環球研究報告指,雖然本地發展商股表現一直優於大市,惟一旦香港經濟惡化、加息幅度進一步擴大的話,發展商將面臨盈利下行風險。假設住宅樓價跌兩成、利率升半成,本地發展商資產淨值將跌6.6%,明年盈利將跌5至27%,故該行呼籲投資者以防守為重。地產股首選新鴻基地產(00016)和恒基地產(00012),俱予「買入」投資評級。
瑞銀引述本地地產代理分析指,港府2019年和2022年因樓價跌5至8%後,都放寬了按揭成數(LTV)上限。相信未來樓價看跌,當局亦會出手,但未必再在LTV着墨,反而較大機會放寬買家印花稅等。