東方日報B1：樓價4年半低 金管施援手 壓測降一厘
20220924
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近期二手樓價和交投均呈跌勢。
本港二手市場淡靜，買家觀望氣氛濃厚，業主「焗減」出貨，令樓價持續回落。周五公布的主要二手屋苑樓價指數已連跌10周，按周再下挫約0.79%至169.93點，創逾4年半新低。藍籌盤實用面積調整呎價均告回落，其中鴨脷洲海怡半島呎價更在10個星期跌近16%。
上述為中原城市領先指數，在過去10周累跌約6.14%，追平2019年10月的連跌10周紀錄，但當時累積跌幅僅約4.98%，若與去年底相比，該指數今年暫跌約7.92%，而對比去年8月歷史高位的191.34點，已累挫約11.19%。
事實上，大型屋苑及中小型單位樓價指數，按周同時下挫約0.92%及約0.91%，分別報170.57點及168.83點，同屬2018年2月後最低。
分區方面，4區樓價指數按周全線回落，期內港島跌約1.32%至171.31點，創2017年底後近5年新低，九龍區同期跌約0.38%至162.79點，創2018年1月後最低。新界東及新界西亦挫約1.05%及1.1%。
【藍籌盤呎價全跌 海怡瀉近16%最傷】
在過去10星期內，藍籌屋苑實用面積調整呎價跌勢顯著，其中，海怡半島呎價期內跌至約15,010元，茶果嶺麗港城及鰂魚涌太古城呎價同期分別錄得約13%及約12.3%跌幅，太古城呎價跌至約16,708元。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，加息持續，二手樓市交投疲弱，樓價跌勢未止，估計至今年底前，指數會下試160點，即2017年秋季樓價起飛前水平，預期樓價比高峰時下跌約15%，而加息對樓價影響將在10月中旬指數反映。
香港正式加息之後，二手樓交投更淡靜，只有蝕讓或跌價單位等零星成交。美聯李振榮表示，筲箕灣柏匯低層J室單位，實用面積約211方呎，屬於開放式間隔，上車客在加息後仍以410萬元入市，成交呎價約19,431元。原業主持貨約3年即沽，帳面蝕讓約15.9萬元。
部分業主擴大減幅。萬氏置業萬振庭表示，屯門豫豐花園2座中層H室收租盤，實用面積約365方呎，去年放盤開價520萬元，隨着市況回軟，最新叫價降至455萬元，並堅持450萬元為底價，周五經一輪議價後，終售428萬元，呎價約11,726元，較8月同類型單位做價，急跌約12.7%。
香港置業劉浩勤指，加息後將軍澳已錄逾60個放盤減價，其中晉海1B座中層B室，實用面積約622方呎，最初開價1,080萬元，9月減至998萬元，剛以970萬元成交，呎價約15,595元。單位約5年帳面只升值約1.4%，有機會屬明賺實蝕。
雖然業主「狠」劈，但未能吸引太多準買家睇樓。中原表示，10大屋苑周六、日睇樓量錄約430組預約，按周回落約1.1%，連跌兩星期，屬近4周新低。
【市場估部署減辣 買家慎防接火棒】
金管局突擊放寬壓力測試！是次為壓力測試由2010年開始後首度放寬。局方周五向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘下調至兩厘，適用於所有物業按揭貸款，並即時生效。市場普遍認為是托樓市信號。不過，比起「撤辣」似乎力度較輕，措施有助同樣入息水平的買家可以買更貴、借更多，在樓價跌及加息周期之下，隨時更多人「接火棒」!
假設月入5萬元，實際利率2.625厘，分30年期還款，新壓測兩厘之下，最多可借580萬元，比起舊壓測3厘多出60萬元。
金管局解釋，壓測鬆手與逆周期宏觀審慎監管措施無關。近期樓市出現了一些調整，截至2022年7月，住宅樓價比2021年9月高位下跌5.5%，今年頭8個月的成交量較2021年同期下跌38%。惟現階段未能確認樓市已經進入下行周期，金管局在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施，確保銀行體系穩定。
地產界普遍視之為好消息，因有助降低入市門檻，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，放寬壓測可見政府預見樓市下行的影響，並不抗拒透過寬鬆的房策調節樓市跌勢，日後有望提出「減辣」或扶助樓市措施。
會德豐地產常務董事黃光耀表示，雖然降低壓力測試要求，未必可即時刺激住宅物業交投量，但市場上不乏原本在壓力測試中處於邊緣位置的準買家，新安排有助加快他們入市步伐。現時壓力測試的新安排則有緩衝作用，亦是有「少少減辣」。
本地銀行加息後，樓價續跌機會增。摩根士丹利發表研究報告，指出香港住宅樓價由年初至今已累積下跌了8%，預計明年會再跌5%，即目前樓價仍未見底。
大摩解釋，美國聯儲局最新加息0.75厘後，今年和明年底聯邦基金利率的預測中位數分別升至4.4厘和4.6厘，其中滙豐對最優惠利率(P)只謹慎跟加0.125厘，目前影響有限，但也可能是銀行為未來再加息鋪路的手段。
加息後按揭利率亦漲，蠶食供樓負擔能力。按該行計算，按揭供款人每月供款與收入的比例為55%，惟一旦香港銀行同業拆息(H)升至3.5厘，該比例即急增至62%。在樓價未觸底、H按封頂息或再上升的前提下，該行都難以看好本地發展商股。
滙豐環球研究報告指，雖然本地發展商股表現一直優於大市，惟一旦香港經濟惡化、加息幅度進一步擴大的話，發展商將面臨盈利下行風險。假設住宅樓價跌兩成、利率升半成，本地發展商資產淨值將跌6.6%，明年盈利將跌5至27%，故該行呼籲投資者以防守為重。地產股首選新鴻基地產(00016)和恒基地產(00012)，俱予「買入」投資評級。
瑞銀引述本地地產代理分析指，港府2019年和2022年因樓價跌5至8%後，都放寬了按揭成數(LTV)上限。相信未來樓價看跌，當局亦會出手，但未必再在LTV着墨，反而較大機會放寬買家印花稅等。