李偉傑：新世界料受惠北部都會區政策

新世界發展(00017)公布截至2022年6月30日止全年業績，期內純利約12.49億港元，基本溢利則約70.85億元，在「疫市」中仍錄得可觀增長，按年升幅分別約8.5%及1.8%，而出售非核心資産收益則達139億元，超越全年目標。

2020年新冠疫情爆發至今，全球宏觀經濟面對嚴峻的挑戰，新世界發展投資物業仍能保持良好表現。集團投資物業的收入和收益就分別錄得3%及8%，而過去3年更加錄得19%的CAGR。

市傳憧憬港府最快本周公布「0+0」，筆者認為，這將有利推動旅遊、商務客來港，經濟復常，並帶動相關概念股。新世界旗下重大的投資項目機場航天城11 SKIES，預計於今年至2025年分階段開幕，正好趕及「0+0」吸客，有助集團整體盈利能力繼續向上。

面對息口及借款成本上升等不利因素，集團亦積極優化資本及收入結構，將整體平均融資成本從2021財政年度的2.8%，下降至2022財政年度的2.5%，資本開支預算由500億元降至360億元，加上出售非核心資産帶來可觀盈利，例如以近31億向新加坡基金Ares SSG出售長沙灣永康街商業項目51%權益，將資金投入基建、收租物業，以提升收租收入佔經常性收益比重，收取更穩定的現金流。

另外，集團現時約有1,500萬方呎農地位於北部都會區，當中有6至7塊農地，未來3年可以完成轉換撥入土儲，涉及接近300萬平方呎樓面，中長期預計再轉換數塊農地，接近900萬方呎樓面，總樓面增加至1,200萬方呎，規模是集團香港物業發展土儲的3倍，因有關土地的成本相對較低，市道即使因息等因素再作調整，集團毛利率仍能保持良好水平。

截至2022年6月30日，新世界發展香港未入帳之應佔物業合約銷售收入當中，預計將有249.48億元及41.45億元，將分別於2023及2024財政年度入帳，並將分階段推出多個大型住宅項目，包括參與組成財團發展的4個九龍東啓德項目，位於黃竹坑港鐡站上蓋的「港島南岸」第5期發展項目，以及位於北角的前皇都戲院項目等，將為未來幾年的業績提供盈利貢獻。

內地物業發展市場方面，截至2022年6月30日止，集團的内地物業發展分部業績按年增長10.9%，分部利潤率從2021財年的40%，穩步提高至2022財年的57%。市場憂慮內地經濟下行對樓市不利影響，但從實際數字看，市道亦非一面倒，疫情中，一線和強二線城市市道(例如上海和杭州)非但沒有下跌，反而還不斷上漲。

今年6月，集團重點項目杭州「新世界·城市藝術中心」首輪開盤，國際社區「江明月朗園」首推601套房即日售罄，認購金額超過10多倍，套現70億元人民幣，創杭州有史以來單日銷售額新紀錄。可見內地樓市購買力仍在，關鍵在地區及物業質素，集團背靠香港優質品牌及嚴選一線經濟活躍城市，並跟內地國企合作(包括廣州地鐵、招商蛇口等)，享有更大信用、人才資源，為買家提供信心保證，亦有利提升物業毛利，盈利可見度增加。

股價前景上，集團的北部都會區發展是未來重點，且K11品牌具有高度成長性，現價明顯未完全反映其品牌價值。走勢上，近期港股氣氛欠佳，令該股股價受壓，但接近20元水平已見支持，加上低估值及高股息率的利好，以周一收市價計，其股息率高達9.86%，勝同業，中長線絕對具有吸納價值。投資者可考慮分注吸納，只要港股拋售壓力進一步减弱下，股價重上9月高位26.5元絕非難事，明年目標價32元，較現價60%潛在升幅以上，防守位置放於16.5元水平。

華盛證券經紀部董事李偉傑

(筆者為證監會持牌人，本人及/或有聯繫者沒有於以上發行人或新股上市申請擁有財務權益)