【移英注意】英國樓價被高估　為何未來或跌25%？

加息影響之下，英國平均樓價在9月按月下跌，雖然仍處於約29.38萬英鎊(約257.67萬港元)的高位徘徊，但其按年增長亦回落至單位數，為今年以來首次。分析一般相信英國樓價已經見頂，有學者更指英國樓價或被高估了1/3，未來存在大幅下行風險。

加息續打擊購買力

英國的財政仍是「一鑊粥」，但預計英倫銀行仍會加息以壓抑通脹，英國的實際平均按揭貸款利率在9月已升至5.1厘，創2008年12月以來最高。利率上揚對使用按揭貸款的買家購買力造成25至30%打擊。

利率進一步上升、高通脹以及更高的按揭貸款借貸成本，預計在未來幾個月對當地樓價帶來更大的下行壓力。瑞銀分析師早前發表報告指出，英國樓價可能會下跌10至15%。根據牛津經濟研究院的一項分析，英國住宅物業目前「被高估了1/3」，意味着樓市或存在25%潛在跌幅，以現時平均樓價29.38萬英鎊計，萬一泡沫爆破，樓價或跌至22.03萬英鎊(約193.21萬港元)。

樓價3個月兩度報跌

在剛過去的9月，英國樓價按月微跌0.1%，為3個月以來第二度報跌。Halifax銀行的按揭主管指出，對比起上一季度樓價飆升了1萬英鎊，英國樓價在夏季基本上持平，反映房地產市場可能已經進入增長持續放緩的時期。

在英國，樓按月供向來較租金低20至30%。不過，自從疫情之後，當地樓價已上升23%，加上按息飆升，增加供樓負擔，租金升幅還未能追上，導致英國的樓價與房租比率升至歷史新高130.05。

然而，英國樓價的升勢並未減低買樓意欲，有地產經紀稱，留意到銷售市場的活動水平有所下降，但並非急劇下降，而是買家對於市場不確定性增加及早前按揭貸款市場中斷之後「有點卻步」。月初英國政府推出「迷你預算」打亂市場，當地大部分銀行都停做按揭貸款新單一日，先「計掂條數」再重開按揭貸款計劃。