【向世界錢進】鎊匯勁低、印花稅續減 移英點「置」賺?

2022年10月30日 19:57
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英國的減稅方案造成金融市場震盪,其中英鎊早前插水式暴跌,兌港元一度失守8.2算,儘管目前已見回穩,但仍然弱勢。而日前,新任財政大臣侯俊偉宣布撤回大部分減稅計劃,但保留繼續寬減印花稅措施。英國作為現時港人移民的熱門目的地,不少人關注當地樓市前景,可否同時受惠鎊匯「低水」以及印花稅減免,令物業投資潛在回報更上一層樓?
買屋或揸鎊?
鎊匯早前創有紀錄以來最弱,變相讓海外買家可以折扣入市,趁機「執平貨」。
星之谷移民及海外房地產顧問董事總經理莊鈺洪表示,英鎊兌港元匯價由2021年6月的11算的4年半高位,回落至9算水平,跌幅逾18%。另一邊廂,由2020年10月至2022年8月,英國樓價累升19%。即是以港元計,目前買家可以兩年前的樓價入市。再者,英國的資產增值稅率高達28%,但匯率升幅卻不用交稅。因此對於海外買家而言,博英鎊匯價的潛在升幅隨時比英國樓價升值更具吸引力。
當然,儘管英鎊現時已較歷史低位有所反彈,但市場仍擔心其後會否開展新一輪跌浪,甚至進一步破底。他指英國通脹飆升,是直接令鎊匯下滑的主因。英倫銀行預計當地通脹率將在今年第四季升至13%見頂,在2024年將回落至2%。倘若央行預測準確,亦即捱過一年多的高通脹後,經濟有望重回正軌,屆時匯價將有機會反彈至10算或更高水平,以現水平計值博率相當高。
有咩新措施?
直接影響物業投資者回報的,還包括最新的寬減印花稅措施。莊鈺洪引述倫敦政治經濟學院報告指,在2020年7月至2021年6月的印花稅假期中,因印花稅寬減而衍生出來的房地產交易達14萬宗,平均每單交易慳稅1.6萬英鎊(約14.5萬港元),而期內樓價增長13.4%。
不過,他指出,英國當時利率低、「上會」易,經濟相對穩定,加上減稅有期限,成效因此顯著。相比之下,現時息口已向上,「上會」難度增加,兼且減稅理論上可以永續,讓買家可以等待更合適的入市時機,使寬減印花稅措施短期成效可能減半,但長線而言,措施可以是「Game Changer」(改變現有遊戲規則),尤其是首次置業免稅門檻提高。
英國將首置免稅門檻由30萬英鎊(約273萬港元)提高至42.5萬英鎊(約387萬港元),門檻以上樓價需要繳交5%印花稅,而封頂位則由50萬英鎊(約455萬港元)上升至62.5萬英鎊(約569萬港元),即62.5萬英鎊以上物業不獲首置優惠。
要留意英國定義的首置,是買家在全球首次購買物業,如果曾在全球任何地方擁有物業,也不當作首置。另外,如物業為聯名擁有,而聯名其中一方曾經擁有物業也不能享受首置優惠。
買邊區着數?
莊鈺洪認為,首置免稅門檻提高後,短線對英國南方尤其是大倫敦圈及周邊城市較受惠,因這區樓價較貴,質優上車盤動輒要30萬至40萬英鎊(約273萬至364萬港元)以上,在新稅制下,買家可慳稅6,750英鎊(約6.14萬港元)至11,250英鎊(約10.24萬港元)。
至於長線而言,英國中至北部更受惠。根據房地產網站Rightmove報告,25萬英鎊(約227萬港元)以下物業佔其總放盤量三分之一,而大部分為英國中至北部。無論從樓價以至交易成本,這類別一向是上車客「恩物」。英國將收取印花稅的門檻增加至42.5萬英鎊,代表如現時買入25萬英鎊物業並長揸10年,以每年4%增長計,10年後樓價仍為37萬英鎊(約337萬港元),首置客仍然一元印花稅都不用付,變相令二手市場承接力擴闊至首置客。
他續指,對於非首置人士,印花稅徵稅起點由125,001英鎊(約113萬港元)調高至250,001英鎊(約227萬港元),即25萬英鎊以上物業,買家最高可慳稅2,500英鎊(約2.27萬港元),就算之前已簽買賣合約但仍未成交的也可受惠。這招效用等同派2,500英鎊買樓消費券,對預算較緊的買家也有一定吸引力。
9月樓價微跌 未來數月看淡
英國樓價繼續高企,但息口上升正為樓市帶來壓力。據按揭貸款機構Halifax資料,英國9月樓價指數按月跌0.1%,為3個月以來第二度報跌;按年升9.9%,亦是自1月以來最小按年升幅。英國9月平均樓價仍達293,835英鎊(約267.6萬港元),僅略低於8月時創下的293,992英鎊(約267.8萬港元)歷史高位。
Halifax指,對比今年次季樓價飆升了一萬英鎊,英國樓價在第三季基本上持平,反映房地產市場可能已經進入增長持續放緩的時期。目前民眾生活成本開始緊縮,利率預期繼續大幅上升,使按揭貸款成本增加,這些因素將影響置業者的負擔能力,可能會在未來數月為樓價帶來更大下行壓力。
分地區看,倫敦9月樓價按年升8.1%,升幅繼續落後於其他地區,但平均樓價升至55.3萬英鎊(約503萬港元),仍是全英樓價最貴地方。威爾斯樓價連月居英國樓價升幅榜首,9月份按年升14.8%,平均樓價22.4萬英鎊(約204萬港元),但較8月份的按年升幅15.8%有所放緩。
至於其他地區,英格蘭西南部9月份樓價按年升13.3%,平均樓價25.5萬英鎊(約232萬港元);北愛爾蘭樓價按年錄10.9%升幅,平均樓價18.4萬英鎊(約167萬港元);蘇格蘭樓價按年升8.5%,平均樓價20.4萬英鎊(約185萬港元)。