東方日報B1:港舖租大冧 商地跌價深

2022年11月24日 00:05
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疫情反覆,尖沙咀廣東道街舖租金雖下跌,但仍為全球第二貴。
【廣東道租金較疫前插41%】
經濟不景,加上新冠肺炎疫情未減,恢復通關遙遙無期,拖累本港舖租和商業地價大跌。有最新報告指,尖沙咀廣東道街舖租金較疫情前下挫約41%,屈居全球第二名。同時,周三批出的觀塘安達臣道對出商業地,每方呎樓面地價不足2,700元,較毗鄰同類地皮不足3個月勁瀉超過一半,為逾廿年呎價最低的市區商用土地。
戴德梁行昨發表的2022《全球主要零售大街》報告顯示,廣東道最新每方呎租金約933元,按年仍下跌約5%,但已連續第3年在亞太地區最貴租金排名首位,全球排名則僅次於美國紐約第五大道。該最貴街道商舖呎租約1,300元,按年上升約7%,較疫情前高出約14%,而屈居第二位的廣東道呎租低約28%。
至於意大利米蘭的蒙特拿破崙大街舖位租金全球排名第三位,每方呎租金約897元,按年漲約7%,較疫情前上升約9%。
該行報告又指出,全球主要零售街道的街舖呎租,較疫情前仍低約6%。其中,亞太地區舖租同期下跌約12%,而美國及美洲則為表現最好地區,同期分別錄約25%與15%升幅。
至於本港核心街道之一、曾為全球最貴舖租街道的銅鑼灣羅素街,舖位最新呎租約840元,租金較2019年疫情前低約49%,按年亦跌約7%,為亞太區排名第二位。而中環皇后大道中呎租較疫前挫約45%至約400元,按年未有變化,於亞太區排第七位。
該行執行董事及香港商舖部主管林應威表示,本港主要街道租金已經見底,但何時回升,則要視乎全面通關時間。他又相信,未來數年廣東道街舖租金仍較羅素街領先,因為羅素街街舖租戶要由過去多年的本土消費,返回國際性商戶組合,還需要一段時間。他預計,明年本港主要街道租金會有溫和升幅,料升幅僅為低單位數。
該行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢稱,疫情期間,亞太地區內大部分國家仍未全面通關,故亞太區的零售市況主要靠本地消費。同時,由於其他地區貨幣表現疲弱,某程度上幫助本港在2022年舖位租金保持排名。其中,廣東道的租金較東京銀座高出約52%。
此外,世邦魏理仕發表最新研究報告亦指出,在過去數年新冠肺炎疫情下,零售業受到沉重打擊,一直在經歷下行周期,然而,本港零售總額在2019至2021年期間的複合年增長率下降約10.1%,特別是奢侈品牌和旅遊行業的零售商經已縮減業務規模,相比之下,期間餐飲業只下挫約8.1%,較整體為佳。
【安達臣道地市區廿年最平】
地政總署周三公布,觀塘安達臣道對出商業地以2.96億元批出,中標財團為新鴻基地產(00016)。地皮由兩個地盤組成,佔地共約5.7萬方呎,可建總樓面約11萬方呎,地盤面積較大的一幅位於安愉道及安健道交界,較小的則靠近安禧街,兩個地盤由將來區內的中央公園分隔。
今年8月底批出的毗鄰同類用地呎價約5,501元,相比下,最新成交呎價約2,684元,短時間內蒸發約51.2%。而市場早前預計地皮估值約3.7億元起,反映最終價格較估值下限還低約兩成。
一幅紅磡灣填海區商業地於2001年10月以每方呎樓面地價僅約510元批出,為市區對上呎價最低商用地皮。
該幅觀塘商業地於上周收到4份標書,入標財團還有信和置業(00083)、長實集團(01113),以及投得對上一幅同區地的領展房產基金(00823),結果亦反映該集團今次出價遠較上次為低。至於新地副董事總經理雷霆指出,該區將來人口密度高,項目將興建中等檔次的民生商場,預計總投資額約10億元。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指,上次領展奪得的區內地皮,即使是第二及第三高標價,每方呎出價也逾3,000元,故對今次低價批地感到相當驚訝,同時,該幅土地性質上亦毋須急於出售,故政府不選擇收回土地亦令人費解。
至於泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,是次地價更能反映目前市況及商用物業的價值,商業地相對住宅地的價格跌幅較大,除了供應及庫存量大、空置率遠高於住宅外,亦因為投資商用物業的回本期較長有關。而且商業項目較少拆售,資金回流速度較慢,發展風險較高。
事實上,本港經濟環境持續低迷,核心區有全層寫字樓銀主盤放售。第一太平戴維斯承接管人委託,以私人協商方式交吉出售中環美國銀行中心23樓全層連3個車位,意向價5億元。原業主於2018年以逾7億元購入該全層單位連車位,現時意向價低逾兩億元或約29%。
另外,市區重建局西營盤皇后大道西/賢居里住宅發展項目將於今日截標,項目可建樓面約12.15萬方呎,市場估值約14.6億至17億元,呎價約1.2萬至1.4萬元。