【東方產評】三箭齊發救內房　系統風險最要防

今年以來內地房地產泡沫問題愈來愈嚴重，本來中央想將內房問題排除於銀行系統，但問題是內房危機發展下去只會拖冧整個經濟，最終銀行亦不可能獨善其身。故近期還是得指導銀行開大水喉救房企，如今更圖藉資本市場運作盤活房企資產，推動行業併購，全力化解內房危機。如無意外，明年首季會見到較明顯的成效，這也是穩增長的必要一步。

內房業的股權融資政策自2010年起開始收緊，之後在2013年及2016年亦持續收緊，致令涉房企上市、再融資和重大資產重組事項基本停滯。2010年1月，國務院金融委出台「國十一條」(《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》)後，中證監要求房企首次公開招股(IPO)和再融資，都需要徵求國土資源部意見，其開發行為需要住建部進一步檢查認定。

2013至2015年，A股經歷了一輪牛市，併購政策再趨寬鬆，房企A股融資一度恢復。惟2015年A股大跌市，中證監於2016年修訂《重大資產重組管理辦法》，重組上市審核條件相較之前更加嚴格。2017年前後，部分房企通過定增，變相從股市募集資金去拿地。隨後當局嚴格執行去槓桿，這些股權融資「閘門」也被收緊。

問題是，長達近3年的「動態清零」防疫政策，讓內地經濟元氣大傷，也加大化解內房危機的難度。為此，今年以來當局積極調整策略，繼「第一箭」象徵內房金融政策轉向，「第二箭」則在發債集資方面加強支援。

最新是中證監發出救市「第三箭」，推5項措施將允許符合條件的房地產企業實施重組上市，而重組對象須為地產上市公司，並恢復上市房企和涉房上市公司再融資。除了A股股權融資外，中證監還同步調整了房地產企業境外市場上市政策，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資，與A股政策保持一致，另涉房H股公司再融資也予以恢復。此外，中證監要求進一步發揮房地產信託基金(REITs)盤活房企存量資產作用，將加大推動保障性租賃住房REITs常態化發行，打造REITs市場的「保租房板塊」。

一個月內「三支箭」相繼落地穩樓市，反映當局化解樓市危機的決心，以穩定房地產行業對宏觀經濟大盤的支撐，中長期有利於構建多層次的房地產融資體系，有效穩定資產價格與財富效應。

畢竟，不可能長期靠銀行放水填氹，重新發揮資本市場的融資功能，改善房企資產負債表，盤活樓市資產，加快房企槓桿調節，行業發展自見出路。

內地當局針對房地產問題果斷行事，反觀港府持放任式態度，形成強烈對比。總不希望港樓價大冧，拖冧香港經濟之餘，為內地穩樓市之舉添變數，害人害物。

當然，除了三箭齊發救內地樓市外，也得盡快優化防疫政策，讓民生經濟復常，始能起最大效果，且耐心期待中國資產投資價值的拐點出現，為全球金融開新局。