【星之谷】長者突失自理能力　借人頭買居屋或中途「炒車」？

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想買居屋的家庭，很多時候都要靠老人家幫忙，以單名或以聯名方式去抽居屋，因為「家有長者優先選樓計劃」無論如何都比普通核心家庭申請者更容易「中獎」，而且是優先揀樓。但買樓或申請按揭期間，長者一旦患重病而失去自理能力，買居屋大計會否觸礁？

先談居屋按揭。雖然長者已經是退休或沒有工作，但都可以申請按揭——只要其他家庭成員總收入能夠通過審批便行；而家庭總收入都是自己如實聲明，一般不需要提供實質入息文件，程序算是相當寬鬆。

長者簽貸款信及上律師樓辦理手續，都需要和銀行職員和律師見面，不能豁免。當然，如果長者行動不便，因而未能到銀行辦手續，銀行一般都可以「送外賣」——即銀行職員親身上門和長者辦手續。

但如果長者簽貸款信時，銀行發現他已經失去自理能力，譬如連簡單回答自己名字都做不到，或未能成功簽名的話，無論是基於甚麼原因或病況，銀行亦很難批出按揭。

【轉名指定家庭成員或成救星】

事實上，如果去到成交期階段長者才突然失去自理能力，而家人又想完成居屋交易及申請按揭的話，可以向房屋署申請「轉名」給家庭成員，之後才繼續申請按揭，便不會有任何問題。

不過有兩點要留意，「轉名」只可以轉給申請居屋時列出的家庭成員，如果兒子不在名單上，業主又想轉名給他，程序上是不可行的。另外亦要留意轉名需要繳付多一次印花稅，除非該物業本身是聯名申請，只需要簡單地把長者「甩名」便成。

有人會問：「甩走長者名字會否失去『家有長者』的申請者身份，未能繼續買居屋？」答案是不會，因為這是長者失去自理能力而作出的權宜之計，長者仍然會居住在居屋內，房屋署不會因此而剝奪原有的揀樓優先權。

【居屋現金回贈率最高2.35%】

最後，靠長者申請居屋的話，要留意年齡會影響最長還款期，特別是二手居屋。二手居屋還款期最長是25年或99年減長者年齡，以較低者為準。假如長者已經80歲，那麼最長還款期僅19年，不能做足25年。一手居屋就比較有彈性，80歲都可做足25年。

現時居屋最好的按揭計劃為一個月拆息加1.3%(H+1.3%)，封頂利率為2.875%，現金總回贈最高為貸款額2.35%。但要留意，根據金管局指引，現金回贈率超過1%需要扣減貸款額。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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