【星之谷】一招零成本入住房協長者屋　再賺被動收入

香港很多退休長者都是獨居，遇到緊急事或日常生活需要時，已經另組家庭的子女未必能及時提供援助，最終還是要搬入老人院。但其實只要善用手上的自住物業，運用些少財技，獨居問題不但可以解決，還可以創造被動收入。

這裏先介紹房協一個專為長者而設的「長者安居樂」住屋計劃。這個計劃採用一次過繳付「租住權費」的方式出租，開放式單位約100至120萬港元，一房單位則約為150至190萬元；其後長者只需每月繳付一定雜費，便能終身住進這些屋苑。

這些屋苑優勝之處是有熟悉老人服務的職員當值，長者遇到緊急事故，就即時獲得協助；會所設施也是專為長者而設，譬如理髮店，屋苑本身也引入最新的「樂齡科技」，方便服務員有效為長者提供護理及醫療監察。

【自住物業若供滿可「重按」】

房協長者屋並不會收取每月租金，不過當初繳交的居住權費，會隨着年月折舊，長者退租時將獲發還部分資金，比率介乎10至70%之間。以長者租用10年為例，可退回31%的租住權費，而租住14年以上，無論年期，均可退回10%的費用。因此，打算長住的長者就會愈來愈「抵租」。以長者租住20年計，當退回部分租住權費後，一房單位的每月實際租金只是5,625元，開放式則為3,750元。

表面上，一次過繳付百萬元去租住這些單位，或會對退休長者構成財政負擔，但若他本身擁有已經供滿按揭的自住物業，只要略施小技，費用可負擔之餘，甚至可以創造正現金流。

首先，長者可先把供滿按揭的自住單位重按，套現100萬元去支付房協長者屋的租住權費，並搬入居住；然後再把本身的自住物業出租，所得租金應夠繳付按揭供款及雜費。

【每月創造3,000元正現金流】

舉個例子，60歲長者陳伯(化名)自住單位市價為700萬元，他本身並無入息，亦可以透過「資產審批」方式到銀行重按物業，借100萬元，以支付房協長者屋開放式單位的租住權費，樓宇的剩餘價值仍然符合申請人所需的資產淨值。然後，該筆按揭可分攤20年歸還，每月按揭供款約6,950元，而長者屋雜費每月約2,500元，即總每月總支出約9,500元。

同一時間，陳伯可將其住宅出租，扣除物業稅等雜費後，假設淨租金回報率為2%，每月淨租金收入約11,600元，扣除上述9,500元費用，每月仍有2,100元作生活費。一般屋苑配套未必切合獨居長者，搬到長者屋或許是一個更舒適及安全的選擇。

計劃目前設有兩個項目，分別是將軍澳樂頤居和牛頭角彩頤居，全部單位現時均已租出；第三個位於紅磡利工街的項目已於去年底落成，退休長者不容錯過。其實，上述整個操作可以讓長者住進鄰近地鐵站屋苑，有當值護士照料，又可從租金中獲得一定生活費，不會為子女造成財政負擔，何樂而不為？

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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