【星之谷】原業主疏忽釀水浸 準買家「踢契」權力大解構
2023年02月25日 08:00
東網電視
更多新聞短片
一名準業主近日在網上大呻，指臨收樓前夕上手業主疏忽，導致單位水浸不特止，更殃及公家地方及樓下單位。不少網民隨即「專家」上身，稱事主可以取消交易。其實事主「踢契」理據並不充分，只能繼續交易或選擇撻訂，惟如果想在收樓後保障自己，免受這些「手尾」影響，其實亦有方法。
該名準業主在網上討論區發文，稱自己收樓在即，原業主正預備搬走，惟拆洗衣機時忘記閂水喉，導致單位水浸，更湧至單位以外的公家地方，連樓下單位天花板亦有水漬。
原業主雖然致電準業主承認責任，並會向管理處及樓下單位業主表明承擔賠償，但事主仍然憂慮樓下單位日後一旦有滲水情況，到頭來都是向他追討。
不少網民認為業主可以選擇「踢契」，理據是二手樓買賣是雙方同意以物業現狀作交易，而水浸後的單位狀況改變，屬違反條款，甚至有網民認為可以要求原業主賠訂。
【要成功踢契 需涉業權瑕疵】
其實，買方於物業買賣期間進行「踢契」，難度可謂甚高，一般都需要涉及業權瑕疵方可進行。舉個例子，賣方於臨約聲明物業沒有僭建，惟驗樓時發現單位有結構性改動，買家即可「踢契」；或賣方身份為授權人，但其合法性被買方律師質疑，又未能聯絡到業主，亦有機會取消交易。
不過，如果是一些未構成重大影響的事件，例如簽署臨約時原業主保證會留下傢私、電器，但在驗收時卻未有兌現承諾，買家以此理由「踢契」成功機會則不大，只能在交易後透過民事索償。
回到今次事件，原則上一日未成交，原業主都要為單位所發生的事情負責，但正如上述所言，如果事件未對整個交易構成重大影響，「踢契」難度其實極高，買家反而可考慮事後透過民事訴訟，向原業主追討損失。
【扣起成交金額 為潛在損失撥備】
另一個方法是，如果買賣雙方均同意，交易時可由律師行負責從成交金額中扣起部分資金，作為該單位日後因是次水浸而產生的費用，包括維修及賠償等。
不過，困難之處是準業主未能計算到實際需要繳付的費用，買賣雙方恐難就扣起多少金額達成共識。即使原業主口頭承諾負責任，但口講口賠，一旦他賣樓後移民，猶如「甩線風箏」一去不返，新業主實難以追討。
過去曾有其他屋苑業主因為喉管漏水，浸壞升降機而遭索償，維修費用過百萬元。如果將這個意外套用在上述事件，即簽署臨約後才發生，而原業主未有兌現承諾賠償，事主亦未能承擔維修費用，管理公司或會採取法律行動，令單位被「落釘」，事主日後出售物業時或會遇到困難。
為免夜長夢多，事主還有另一個選擇，就是忍痛撻訂，損失已繳付的訂金；但撻訂壞處是將來有機會被原業主追收賣樓時成交價差額，必須要三思而行。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/