二手月內逾130宗蝕讓　屯門成重災區　專家料樓價難返高峰

二手交投量雖然明顯轉旺，但各區仍出現「蟹貨」，不少近年入市的業主續「蝕住」走貨。綜合市場資料，2月暫已出現逾130宗帳面成交價低於購入價的住宅轉手個案，已超過1月全月水平，屯門更屬重災區，佔至少19宗。而本月樓價800萬元或以下中細價樓蝕得最慘烈，高佔整體跌價個案比例約64%。

綜合市場資料，1月全月出現約117宗帳面做價低於購入價的住宅易手個案，但2月至今仍不足一個月，同類跌價成交已再多逾10宗，期內蒸發樓價總額逾2.6億元。反映即使近期交投回升，但有業主仍要損手離場，當中仍未計算蝕使費的成交。

逾八成近5年以後入市

辣招稅推出後二手盤源大減，推動疫情前樓價登上頂峰。而本月蝕讓成交中，佔約112宗的原業主是於2018年或以後入市，佔整體比例高逾84%；在2020年購入物業，即持貨僅約3年即沽貨離場亦佔至少10宗或約7.6%。

事實上，政府近年多次放寬中細價住宅物業按揭成數，谷起市場需求，2019年及2022年先後放寬九成按揭的樓價上限至1,000萬元或以下住宅物業。而現時該類物業跌價情況亦較為嚴重，單以本月為例，佔約84宗帳面貶值個案成交價屬800萬元或以下，做價1,000萬元或以下佔約102宗。

屯門細價樓市場向以上車用家為主，業主都頻頻要蝕，2月錄約160宗二手買賣，佔約12%屬跌價成交。如邁亞美海灣2座低層單位，以429萬元成交，呎價不足一萬元，較2019年購入價帳面低約16%，為期內蝕幅最大個案；即使區內居屋兆康苑及兆邦苑等，月內都要損手。

同以用家為主的青衣二手樓市，本月買賣交投增至逾100宗，出現至少11宗蝕讓，比例佔約11%，上車指標翠怡花園罕現3宗，其中兩伙為實用面積約365方呎單位，分別以525萬至537萬元轉手，蝕幅約4.5至8.2%。區內代理指出，同面積單位於2019年最高成交價達665萬元，但同年政府放寬九成樓按，購買力轉投面積較大單位，令同類細單位樓價跌勢更急。

而荃灣中心等細價指標，2月錄至少兩宗蝕賣。美聯李廣順表示，屋苑17座高層D室，實用面積約329方呎，開價420萬元已需損手，再減至402萬元沽出，呎價約12,219元。原業主2019年7月以480萬元購入，帳面貶值78萬元。

此外，半新盤供應較多的地區，蝕讓情況仍持續。將軍澳就錄12宗，佔4宗為日出康城屋苑。其餘地區如大埔白石角，同期出現至少6宗，啟德二手樓都有至少3宗。

專家指未來樓價仍承壓

資深物業投資者伍冠流認為，業主都有不同原因要蝕賣單位，尤其是當他們認為未來樓價不會大升情況下，都會趁市旺先行離場。

至於政府調低中細價物業印花稅，他指，可減輕上車客及換樓客負擔，對同類市場有刺激作用，但未來新供應大增，對樓價仍有壓力，估計樓價不會大升，全年料升約3至5%，短期內亦難重返高峰。而近期新盤開價克制，亦反映發展商對後市看法，投資入市宜要小心選擇。