專家樓評：月入不足2萬　能否上車置業？

根據求職平台的數據，本地大學畢業生2022年平均月薪約為1.6萬元。以這入息，要做業主是否完全不可行呢？

答案當然不是。首先，大家要了解不同月薪水平，最高貸款金額是多少。以現時大型銀行二手物業最優惠按揭計劃為H + 1.3%，鎖息上限P-2%(3.625%)，年期30年作計算，月入1萬元，最高貸款金額約為104萬元；而2萬元月入，最高貸款額約為208萬元；而月入3萬元，最高貸款額約313萬元。(上述最多可以借貸的按揭金額的計算，是模擬每月供款不多於入息的50%，以及在壓力測試(假設利率上升2.0%)下，供款佔入息比率不多於60%。資料只供參考，一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。)

不計算資助房屋，現時私樓上車盤普遍樓價高於350萬元以上，月入一萬的首置人士，要成功上車有兩個可能性，其一是有逾250萬元首期資金。如果首期不足，要做最高按揭成數的話，便要找到一個月入逾2萬元的擔保人或共同借款人。

如果沒有「父幹」、沒有逾200萬元的儲蓄，同時也找不到擔保人，能否以未來租金收入去計算入息呢？就這個情況，要注意幾點，首先，出租單位按揭成數最高為50%，如購入單位時並非連有租約，銀行在計算單位未來租金收入時，是按估價行預估租金的60%去計算。另外，樓花物業不能用未來租值去計算入息。更重要的一點，現時願意接受以未來租金估值去拉高入息的銀行，不算太多，因此建議購入前先做預先評估會較穩妥。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣