【星之谷】劏房按揭攻略　揭申請9成按條件

現時市場上大部分銀行都不願意承做劏房按揭，只有少數會受理，代價是要繳付較高按息，按揭成數最多亦只能是5成。但假如承諾將劏房還原，究竟銀行能否「開綠燈」准申請9成按揭？

李先生(化名)近月物色到一層舊樓單位，由於是劏房格局關係，放售價比市價便宜。他打算買入後，向銀行聲明單位將會還原及作自住用途，他問筆者：「是否這樣做，就能夠申請到9成按揭？」筆者了解完李先生的個案後無奈地告訴他，他的情況沒法申請高成數按揭。

李先生所簽的臨約，在備註欄上填了單位已改建成三個廚房及三個廁所。相信這個備註是由賣方提出，以免因室內改建而被「踢契」。銀行前線職員一見到臨約相關描述，毫無疑問是劏房格局就會「閂閘」，不可能繼續處理其高成數按揭。而即使沒有在臨約上註明有關改建，銀行對於舊樓按揭都會較為審慎，多數會在成交前上門視察，到時上門一看得悉是劏房亦會拒絕放款。到時距離成交只剩短短數天，買家更難找到其他替補方案。

【須在臨約上加入條款】

那究竟有沒有解決方法？筆者向李先生解釋，除非他能說服賣家承諾於成交前還原單位，即拆除所有劏房建築及在原位置上重建廚廁，並更改臨約條款，那麼，不少銀行便會接受申請。

但要留意，這類個案，銀行必定派員上門視察，若果成交時該單位尚未還原，或所謂「還原」並不合規格——仍然有多個廚廁存在，銀行是不會放款的。不過，由於是賣家未有按更新後的臨約要求將單位還原，買家便可以要求延遲成交，甚至「踢契」取消交易。

當然，臨約既簽、米已成炊，上述條款對賣方完全沒有「着數」，即使買方願意繳付還原費用，賣家肯更改條款的機會甚微。但如果李先生想申請高成數按揭，加入這項「地獄條款」是不可避免。

【按揭利率將不會增加】

最後，李先生問筆者：「一旦按揭獲批，這類還原劏房盤，利率會不會較平常貴？」其實是不會的，只要銀行認為劏房單位已經完整地還原，並願意批出按揭，所提供的按揭利率和優惠將會和其他非劏房住宅相同。

現時住宅按揭最佳的按揭優惠為一個月港元拆息加1.3%(H+1.3%)，個別中小型銀行封頂利率為最優惠利率減2.75%(P-2.75%)；至於現金回贈率，一般都為2%以上，最高為 2.4%。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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