【向世界錢進】英按息生活費上揚　樓市遇逆風　買得樓未？

近日有報告顯示，英國物業成為香港超高淨值人士的首選，當中尤以倫敦豪宅最受青睞。惟另一邊廂，兩間英國按揭貸款機構最近公布了兩極化的2月份英國整體樓價數據，今年當地樓市去向也許仍要拭目以待。

獨立國際房地產顧問機構萊坊月初發表的2023年《財富報告》顯示，今年超高淨值人士最有可能投資的5大海外市場包括美國、英國、澳洲、西班牙和法國。當中，在購買新物業時，英國是香港受訪者的首選海外地點。而在去年，倫敦錄得43宗高於2,500萬美元(約1.95億港元)的頂級豪宅交易，與2021年相比增長了26%；超過1,000萬美元(約7,800萬港元)的超豪宅交易亦有223宗，使倫敦繼續成為全球各地富豪最關鍵的投資城市之一。

分析指，在後疫情時代，有實力的投資者勢極力爭奪先發優勢，尤其趁英國樓市調整、英鎊低水的時候，入手位處倫敦黃金地段的物業，以期日後帶來可觀的潛在回報。由於環球供應鏈和建築材料供應在疫情期間受到干擾，加上建造業人手不足，不少倫敦豪宅項目因而停工，導致疫情過後倫敦豪宅市場嚴重缺乏供應，但在投資者對新盤的需求卻持續上升下，發展商更大可能採取善價而沽的策略。

整體英國樓市方面，按揭貸款機構Halifax數據顯示，2月份當地平均樓價按月升1.1%，出乎市場意外創下8個月以來最大按月升幅，樓價中位數回升至28.54萬英鎊(約265萬港元)。惟按年比較之下，英國整體樓價升2.1%，期內所有地區樓價均見升幅放緩，其中，最為明顯的是東北地區，平均樓價由1月按年升3.6%放緩至2月的增長1.1%。

另一間按揭貸款機構全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society)數據則顯示，英國2月樓價按年轉跌1.1%，不僅是2020年6月以來首次下跌，亦是2012年11月以來的最大跌幅。當地2月份平均樓價回落至25.74萬英鎊(約239萬港元)，是去年1月以來最低，同時較去年8月高位27.37萬英鎊(約254萬港元)累跌近6%。

貸息生活成本上漲短期添壓

儘管兩家機構採取各自的統計方式導致南轅北轍的結果，但在英國目前按揭貸款利率高企、生活成本持續增加的大氣候下，預料整體樓市短期仍將遇上逆風，實力不足的業主無可避免要減價以吸引買家承接。

潛在買家或待利率回落入市

Nationwide首席經濟師Robert Gardner表示，買家信心不足、通脹升幅持續高於工資增長、家庭收入緊縮等因素導致樓價下跌。隨着未來幾個季度英國經濟或會收縮，勞動力市場相對疲弱，按揭利率仍然高企，樓市短期內難以重拾動力。

幸而，英國住屋供應的長期短缺正在限制樓價跌勢。當按揭貸款利率預期在今年稍後時間見頂甚或回落，目前正在延遲置業的潛在買家，屆時有機會重投市場，為樓市帶來支撐。

首置買家負擔比率惡化

Nationwide數據顯示，由新冠疫情爆發至2022年底，英國樓價累計上升19%，但英國人收入同期僅升9%。在去年底，當地首置買家的負擔比率(平均樓價÷平均收入)為5.6倍。分區域看，截至2022年底，倫敦及英國南部是首置人士最難置業的地區；蘇格蘭和英國北部則相對較易上車，但與一年前相比，所有地區的負擔比率均見惡化。

蘇格蘭最容易上車

當中，倫敦豪宅區威斯敏斯特(Westminster)取代肯辛頓和切爾西區(Kensington and Chelsea)成為去年全英國住宅最難負擔的地區，負擔比率高見15.6。至於倫敦東南部市鎮Bromley，負擔比率7.4，已是倫敦內最易上車的地區。其他港人較熟悉的地區如牛津和劍橋，負擔比率分別為10.4和9.6。相對而言，蘇格蘭是全英最容易首置的區域，其中Inverclyde以2.6的負擔比率低絕全英，蘇格蘭首府愛丁堡的負擔比率則為6.2。

分析預期，短期而言，整體置業人士的負擔能力仍有下降風險，一來生活成本上漲速度高於薪酬增幅，使儲蓄愈見困難；二來就業市場前景預期將轉弱；三來租金水平目前正以2005年以來最快速度上升，進一步削弱租客由租轉買的能力。而唯一利好消息，是按揭利率今年稍後時間有機會隨長息向下而略有回落，使買家的負擔比率得到改善。

按揭審批近3年新低

數據顯示，英國1月經季節性調整後的按揭審批數目跌穿4萬宗，至39,637宗，創自2020年5月以來新低，但仍高於市場預期的3.8萬宗。同期，新做按揭的實際利率按月上升0.21個百分點至3.88厘，整體按息亦上升0.04個百分點至2.54厘。