專家樓評：綠置居揀樓在即沒　有入息證明可獲按揭嗎？

新一期綠置居將於3月28日(明天)開始揀樓，合共4,693個單位，這批單位的預計關鍵日期介乎於2025年至2026年，以現時居屋按揭最快可於入伙一年前申請計，亦即是說揀到「心頭好」的買家，至少2024年中後，才要準備申請按揭。在此之前，是沒甚麼可以準備？如果沒有入息的長者或家庭主婦為綠置居業主的話，能否獲批按揭？是否需要提供入息證明呢？

於處理早前新居屋按揭時，本行遇到不少個案是以家中長者又或是沒有收入的家庭成員作為單位業主，在申請按揭時，會否有影響呢？以近日一個實例作解釋。客戶以家有長者計劃，綠表購入新居屋單位，但由於不同銀行對一手居屋按揭計算有不同準則，有部分銀行要求以99減人齡去批出按揭年期，而客戶家中長者已經逾85歲，為了可以盡做最長25年的按揭年期，便要加添一位家庭成員作聯名業主，客戶想保留子女的首置名額，不希望影響他們日後的理財計劃，於是便以自己作為聯名業主，但問題是客戶本身為家庭主婦，沒有入息，能否成功獲批按揭？

其實，由於新居屋有政府擔保，基本上銀行只會要求按揭申請人申報「家庭入息」便可以，銀行未必會要求提供入息證明文件。以上述個案為例，客戶與長者業主二人雖然沒有入息，但計及其子女收入的家庭總入息，完全可符合銀行審批要求，只要客戶信貸紀錄良好，要批出按揭是沒有難度的。

不過，不要以為申報入息就等同可以「亂咁噏」，如果申請人本身有私貸等債務，而銀行計資助房屋按揭入息要求時，仍要符合供款佔入息比率不超出50%這個基本規定，因此如私貸等債務每月還款金額太高，再加上按揭供款，家庭入息或要「不合理」的高，才足以通過要求。過去曾有客戶，由於每月私貸還款要約3萬元，而將來按揭每月供款要約2萬元，即客戶每月還款要約5萬元，為符合供款佔入息比率不多於50%的要求，客戶便自行申報每月入息有10萬元期望可以過關，可是由客戶的工作性質、年資等資料去看，即使說是家庭入息有逾10萬元仍然有點「超現實」，最終銀行仍拒絕批出申請。最後在本行協助下，客戶才於另一家銀行獲批按揭。

由以上個案可見，如若本身有較多的負債或是債務重組中，又或是信貸評級極差，例如「G級」或以下的人士，甚或是破產中的話，建議考慮在購入單位時以其他家庭成員作為業主。另外，做了其他物業或貸款的擔保人，申請居屋按揭時，不同銀行有不同處理方式，有銀行會扣減按揭成數10%，有銀行會要求客戶先「甩擔保」，但亦有銀行不受影響。簡而言之，不同銀行對資助房屋審批的取態會有不同，即使同一銀行，對一手或二手未補居屋的按揭批核準則也會有差異，如有疑問，建議於揀樓前先找專業人士作評估，或可早點找到解決方案，令上車更順利。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣