屯門飛揚第二期開售,合共推出400伙單位,折實平均呎價為12,798元,較第一期平超過一成以上。不過,新買家開心,第一期買家則憂心,原因是物業明年3月才收樓,其時真正市價或較買入價大幅折讓,他們擔心銀行會拒絕批足按揭貸款,最終或需要補錢,甚至是撻訂收場,筆者認為是過分悲觀。
市場上大部分新盤買家都採用建期支付方式,原因是按揭成數高達9成之餘,亦可以延至收樓關鍵日前,才向銀行正式申請按揭。惟飛揚第一期買家都擔心——假如銀行以較低呎價的第二期為屋苑的估價基礎,或令他們未能借足意向貸款額。
【按揭估價勢跟最初買入價】
這個想法其實是過分憂慮。以筆者經驗,除非收樓時整體樓價出現大幅回落,否則無論是第一期或第二期,按揭都是以買入價為基準。這是因為新盤未入伙,亦未有二手交易時,銀行只會參考發展商估價報告(Master Valuation Report),不會自行因第二期售價較低,而自行調整第一期住宅樓花單位估價。
此外,假使屋苑鄰近有不少二手物業成交或新盤開售,碰巧都出現劈價潮,也不會影響採用建期支付方式的飛揚第一期按揭估價。
唯一潛在風險是整體樓價走勢。如果收樓時,不幸地香港整體樓價大跌,才有機會觸發銀行調低新樓落成時之估價。不過,一般而言,整體大市要跌兩成以上,銀行才會出手,而且這並不僅僅會影響屯門飛揚,而是所有同類型新盤。
【樓市回暖 樓價大跌機會不高】
不過好消息是,近期樓市回暖,今年香港樓市整體錄得約6%升幅,加上美國聯儲局利率周期見頂在即,釋放了部分去年壓抑的購買力,令樓價及成交量都顯著上揚,故此明年整體樓市出現大跌機會不高。
另一個好消息是,筆者也研究過第二期價單,表面上第一期和第二期同樓層單位呎價的確是有分別,但第二期景觀普遍較差;鄰近高速公路噪音會較大,因此部分反映在兩期呎價分別。
所以總結是,新盤在收樓時出現實際獲批按揭貸款額低於合約價的情況,近年沒有發生過,買家不必過分擔心。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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