專家樓評：二手物業估價不足　可以點做？

物業估價是按揭的其中一項重要指標，站於銀行角度，銀行會視為信貸風險管理，因此會根據估價行的專業評估而決定可借出的貸款金額。對個別買家而言，因資金有限，買家亦希望可借足按揭，不用抬錢上會。

銀行對村屋單幢樓較審慎

銀行沿用的估價行及估值準則各有不同，考量因素一般可分為物業的類型、質素、附近的成交等，而樓價及成交價的升跌亦會影響物業估價走勢。另外，銀行對村屋、單幢樓、交投稀疏或非優質物業的估價較普通私樓審慎。

作為買家，最怕遇上估價不足，即指銀行估價與物業成交價有差距，導致按揭貸款額不足以應付成交金額，買家需準備額外資金支付差額。假設買家購買的單位為800萬元，買家欲承做八成按揭，借款額為640萬元 ，但銀行進行估價時，估值為720萬元，銀行借貸減少至576萬元，比原先預計借少64萬元。

估價不足的情況普遍發生於二手買賣，而去年樓價急挫，銀行估價亦跟隨下瀉。不過，今年第一季樓市暢旺，新盤銷情熾熱，一手交投活躍，二手市場亦受帶動。根據差餉物業估價署的數據顯示，2月私人住宅售價指數報345.9，按月升2.2%，創4個月新高，是自2020年5月份後最大升幅。市民對後市樂觀，銀行開始積極爭取按揭業務，對物業估價取態變為積極，近期報道指首季多個大型二手屋苑的估值升幅強勁，部分屋苑估價升幅更超過一成，相信勢頭有望於第二季延續。

可增按揭成數免抬錢上會

雖然二手大型屋苑單位估價回升，但仍有其他屋苑單位的估價未跟上市場變化。另外，如市況逆轉不幸遇上估價不足，亦有方法自救。

首先，可多找幾間銀行比較，尋找估價最貼近成交價的銀行。其次，買家可考慮增加按揭成數，從上述例子，買家可由八成按揭轉為九成按揭，借款額由576萬元增加至648萬元，不用抬錢上會。最後，買家如有備用資金，可考慮直接抬錢上會，填補首期開支增加的部分。如遇上心儀單位，亦可事先於網上估價平台或透過大型按揭中介公司為單位作初步估價。

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦