專家樓評：住宅契唐樓改作商業用途　如何申請按揭？

自從香港開關後，商舖市場明顯轉活，而現時不少旺區的唐樓，由地下至2樓甚至3樓都可能變作商業用途，可能成為樓上舖、咖啡廳等。不過這類唐樓，一般是住宅契，購入這類改作商業用途的單位，能做按揭呢？

其實，不少唐樓物業，由於樓齡較大，已經不是每間銀行都積極接受申請，如果單位用途由住宅改為商用，願意接納這類個案的銀行就更少，而且批出息率也大機會較一般住宅按揭為高。早前我們便有客戶想為其已出租作「樓上舖」的唐樓單位做按揭，他曾自行找了多家銀行，皆拒絕其按揭申請。

經筆者了解後，發現客戶的單位，不用銀行入屋視察，只是單單站在街上，已經看到該單位為商業用途。再加上多數銀行對於唐樓物業按揭，都要求上門視察，因此建議客戶不要隱瞞單位已改裝或改了用途等情況，能如實申報。同時，為客戶向較願意接納唐樓按揭的銀行申請，最後找到一家銀行願意批出18年按揭(物業樓齡逾65年)，按揭成數30%，息率4.375厘，雖然息率較無改裝的唐樓最低可做3.375厘為稍高一點，不過由於物業樓齡高、加上有租約顯示為商業用途，本身申請按揭的難度極高，而且套現金額符合到客戶預期，算是完滿解決客戶難題。

除了改作商用，不少唐樓單位也可能經過間隔改動，甚至改為「劏房」。這類單位申請按揭的難度也是較高的，但過去我們有不少成功個案。當中批核的關鍵是不要隱瞞單位已改裝作劏房，如實申報，因為如果是銀行上門視察時才發現有隱瞞情況，批出按揭的難度會更高。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣