【星之谷】銀主盤交易量急升 按揭攻略深度拆解

前新聞主播位於港島南區豪宅被業主多次加按後，最終淪為銀主盤。這類型樓盤近月交投趨升，今年首4個月超過80宗，按年飆升逾2倍。坊間一直有聲音認為銀主盤就是「便宜」的代名詞，但其實並不盡然，筆者希望藉此文破除一般人迷思，及解釋申請按揭時之注意事項。

業主申請按揭貸款買樓後，理所當然要每月供款，惟一旦斷供、而且持續多個月，銀行或其他債權人就有權收回物業然後再放售，這些物業稱為「銀主盤」。

【單位質素決定價值】

不少人認為銀主盤價格會較其他二手樓盤低，但實情是銀行收回物業後，會交由測量師為物業估價再放售，一般都會貼近市價，或者比巿價低水一至兩成。

至於低水原因，可能是受整體樓價大環境影響，又或者物業本身有缺陷，例如單位已經丟空一段時間，日久失修，新業主需要花費裝修；又或者物業已欠交多個月管理費和水電煤雜費，新業主需要負責清還。不過，賣方出售銀主盤時，不會事先公布這些資料，買方需要主動查核，以及在單位開放視察時作出了解。

當然，市場上也有比估價高水的銀主盤，前新聞主播被沒收的單位便是一例。報道指，該物業以4,600萬元不連車位叫價放售，比銀行估價高出一成。如果單位放在拍賣場上競價，售價或有機會進一步上升，原業主可還清按揭貸款之餘，甚至有錢落袋。

【業權不完整礙按揭】

至於銀主盤承造按揭方面，最大的隱憂是樓契問題，如果是「無契」或「半契」，大部分銀行不會承造按揭。而銀主盤一般需要在臨約時簽署「必買必賣」條款，即使發現樓契不全都不能「踢契」。買家只能硬着頭皮一炮過付清款項，或撻訂被沒收訂金，賣家亦有權追討日後再賣樓時的差額損失。

所以買家遇到心儀單位，最好事前先找律師樓查詢，視檢單位能否取得良好業權，才決定是否出價。

【「解釘」伏位處處】

另外，如果原業主是因為財困而斷供物業，銀主盤有機會被「釘契」，有關情況可以從查冊得知。

如果「釘契」與原業主個人有關，譬如物業有二、三、四按，或有私人訴訟在身，這些都不會影響新買家申請按揭。但假如是因為拖欠管理費、差餉等而令物業被落釘，銀主盤合約中會列明買家需要支付相關費用，「解釘」後才可向銀行申請按揭。

銀主盤成交期一般大約只有一個月，要完成「解釘」並同時上按揭保險公司申請高成數按揭，時間會非常緊湊。買家最好先跟賣方洽談能否拉長成交期，不過賣方一般是急於轉手，未必願意合作，一旦成交前按揭未批，賣方很大機會「殺訂」。

此外，如果買入價遠低於市價，銀行也有機會質疑，從而令按揭申請受阻；惟假如銀主盤擁有人本身就是銀行，買家不妨嘗試在同一銀行申請按揭，或許會較為順暢。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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