【星之谷】按揭轉擔保人 兩大潛在難關

2023年05月13日 08:00
東網電視
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上車客入息不夠、又想申請按揭買樓,可能要找親人幫忙做擔保人,以提升入息水平。但如果擔保人因為種種原因「中途離隊」,突然要找其他人幫拖時,原來隨時要繳逾萬元「轉會費」,兼且要闖過難度增強的壓力測試。
現時住宅按揭限制已經大大放寬,當準業主申請高成數按揭時,首期門檻非常低,貸款額卻因而增加,連帶最低入息要求亦隨之上升,很多時候實力不足的買家都需要找擔保人幫忙。
不過,當擔保人及後需要買樓時,為免影響按揭成數,通常會要求業主「甩擔保」,雖然法律上業主有權不同意,但由於他本身與擔保人關係是近親,確實又很難推辭。
這時候,如果業主發現自己入息已經「夠計」,可以輕易「甩擔保」;否則的話,可能要另搵親人作為新一任的擔保人。
【保費差價或涉逾萬元】
以林先生(化名)為例,早年他以800萬元入手一個住宅,並向銀行申請9成按揭,由於入息不足,便找兄長作為擔保人;其後兄長要結婚買樓,他便轉擔保人為姐姐。
姐姐本身有物業按揭在身,按揭保費會較其他無按揭之擔保人為高,因此林先生需要向按揭保險公司彌補保費差價。
那究竟會相差多少?按證保險公司保費表有詳盡描述。按林先生個案,800萬元申請9成按揭,保費為貸款額5%(36萬元);轉為姐姐的話,由於其有按揭在身,保費便增至5.29%(38.1萬元),中間須補錢21,000元;計及6折至65折保費折扣後,則需要補約12,000元差價。
【壓力測試難關更大】
此外,擔保人轉為姐姐後,銀行需要重新審批入息,這時候又有另一難關要過。由於姐姐本身有按揭在身,其每月供款和林先生的按揭每月供款,都需要計入供款與入息比率(Debt-to-income Ratio,DTI),壓力測試前後上限分別為35%及45%,即是說每月總供款不能超過每月總入息的35%,以及加息2厘後不得超過45%。
反觀若果選擇哥哥為擔保人,壓力前後的DTI上限分別是50%及60%,遠為輕鬆。故此除非姐姐人工很高,否則壓力測試其實都不容易闖過。
另要提一點是,如果姐姐本身已經申請了高成數按揭,而姐姐的按揭保險公司和林先生所採用的是不同的話,轉擔保人按揭會很難獲批;但要林先生轉另一間按揭保險公司,整個程序會變得相當複雜。
最後提醒,選擇擔保人不要揀超過60歲以上,否則按揭批核會較困難,除非擔保人聲明會和業主同住,成為「共同借款人」,則會較為順利。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/