向世界「錢」進：英樓高位回落 趁低吸納良機？
2023年05月29日 10:00
東網電視
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英國過去10年住宅落成量未達標。
英國窩(UK Home Square)創始人Hubert Tam說：「投資謹記不要買貴貨，以免很多年都無法翻本！」有10年英國物業投資經驗的他教路，投資要把握好時機，而英國樓價早前因息率上升而稍為回落，正好為投資者帶來難逢的入市機遇。
為令通脹降至目標區間，英倫銀行在5月時加息0.25厘，基準利率升至4.5厘的2008年10月金融危機以來高位。息口趨升加大物業投資的成本，樓市難免會受影響，但Hubert認為，各地移民近年繼續流入英國，龐大的住屋需求不容忽視。
他指，英國需要每年新落成30萬間住宅以應付人們置業需求，但過去10年皆未能達標，一年新落成量大致徘徊在20萬至22萬間，故供不應求下可為樓市帶來支撐。
巨企進駐 北部城市看俏
從地區看，目前他較為看好英國北部城市如曼徹斯特、利茲(Leeds)、紐卡斯爾(Newcastle)會有較佳的物業投資回報率。原因是當地市政府近年願意投放較多資源進行城市活化，有助吸引愈來愈多大公司進駐建設分部，創造更多工作機會繼而有利人口增長。計及近日樓價略為回落，一般物業的平均租金回報率大概有6至7厘。
以曼徹斯特有永久業權的排屋為例，未計前後花園約700方呎兩房排屋，或1,000方呎三房排屋，價格大概18萬至20萬英鎊(約175萬至195萬港元)，屬於值得考慮入手的目標。比較之下，購買沒有永久業權的分層單位相對蝕底。
三房排屋月租1.26萬起
由於英國家庭普遍有一至兩個小朋友，因此他尤其建議入手三房排屋，會相對容易出租予家庭客。現時三房排屋每月租金約1,300至1,400英鎊(約1.26萬至1.36萬港元)，兩房租金約為900至950英鎊(約8,770至9,260港元)。
他續指，個別曼徹斯特周邊地區的物業亦可考慮，例如東部的Tameside、北部的米德爾頓(Middleton)、西部的Swinton，在交通上均可直接前往曼徹斯特市中心，樓市具潛力。
當投資者鎖定心儀物業，下一步是要衡量該物業是否抵買，避免買貴貨。Hubert表示，抵買與否可以與市價比較，而要找出市價有不同方法。其中，一些免費的英國物業資訊網站如Rightmove、Zoopla也會提供過往的物業成交紀錄，投資者可以透過查閱心儀物業附近地段的物業價格，再加入對近期樓價走勢的判斷，藉以衡量物業真正的價值。
設租金回報保證要留神
此外，投資英國物業也有一些地方要注意，以防「中伏」。他舉例，買家委託合資格的律師處理英國物業買賣事宜後也不要掉以輕心，特別在繳交物業款項予律師時，雙方要有充足的溝通，並可先以小量金錢測試對方是否成功收到，然後才正式過數，因早前有個案是網絡黑客可以潛入律師事務所的電腦系統，把買家繳付予律師再轉交原業主的款項盜走。
另外，投資一些有租金回報保證的物業項目時切記三思，要深入了解為何對方會為優質物業提供保證回報。以一些英國學生房為例，可能有一年10厘租金回報率保證，加上以低入場費作招徠，但原來該物業項目不屬於住宅契，規定只能租予全日制學生，亦不能到銀行申請按揭貸款，結果是萬一日後出現空置要再放租，客源選擇少；倘若要轉手，亦只能賣給投資者，不能售予家庭客，這將大大影響投資回報率。
樓價上月微升 扭轉7個月跌勢
按揭貸款機構全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society)數據顯示，英國4月樓價指數經季節調整後按月意外回升0.5%，不僅結束連跌7個月走勢，亦優於市場原先預期的續降0.4%。至於未經調整的4月樓價指數按年跌幅收窄至2.7%，亦優於市場預估的下跌3.6%。
該協會分析指，儘管潛在買家的信心仍然低於歷史水平，但人們對未來12個月自身財務狀況及整體經濟前景的看法，在最近幾個月都有顯著改善。若然配合勞動力市場狀況保持強勢，當地通脹在今年下半年有望大幅回落，將有機會進一步提振市場情緒，為樓市帶來支持。
倫敦售價遠超其他地區
截至4月，英國平均樓價約26萬英鎊(約253萬港元)。而按地區分布的今年首季資料顯示，倫敦平均樓價按年跌1.4%，但樓價水平繼續遠遠拋離其他地區，錄51.1萬英鎊(約498萬港元)。至於包括雷丁等城市的倫敦外圍區域平均樓價為41.7萬英鎊(約406萬港元)，按年下跌1.2%；曼徹斯特與利物浦所處的西北區平均樓價為20.3萬英鎊(約198萬港元)，按年降0.4%。
此外，北愛爾蘭於3月底的平均樓價為17.3萬英鎊(約168萬港元)，按年上升1.3%。威爾斯與蘇格蘭的平均樓價依次為20萬英鎊(約195萬港元)和17.2萬英鎊(約168萬港元)，按年分別下跌0.7%和跌3.1%。
本月平均嗌363萬新高
另外，據房地產網站Rightmove數據，英國樓市5月份平均叫價按月上漲1.8%，創下372,894英鎊(約363萬港元)的歷史新高，主要受當地經濟前景改善及按揭貸款利率相對穩定所帶動。
分析指，5月新放售物業的叫價進一步上升，似乎是一種遲來的反應，也是賣家信心增強的迹象。然而，市場依然對價格非常敏感，樓市未來仍會充滿波折。