廖嘉豪：香港住宅樓價或跌勢再現

有地產代理最新數據顯示，5月15日至21日35個大型屋苑的每周二手成交，按周減少2.9%至34宗，是去年7月以來的十個月最少。按地區劃分，港島及九龍區分別錄得6宗及13宗成交，按周持平，新界成交按周跌6%至15宗。參考過往三個住宅價格調整時期(即2018年8月，2019年6月及2021年8月)，當每周二手成交跌穿80宗，樓價難以在短期內反彈，並可能是樓價進入調整階段的風向標。這輪樓價調整或持續至年底，第二至第四季或累積調整7%，可能要留待美國聯儲局轉向減息才現曙光。

住宅市道氣氛轉淡，一來可能因為首季樓價反彈過急，升幅達7%，令到部分潛在置業人士卻步；二來是自農曆新年後傳統樓市小陽春旺季過後，二手成交下跌速度較預期快；三來是一手新盤供應充裕，而且定價低於市場預期。自內地與香港通關以來，樓市投資者及非本地潛在買家入市態度未見踴躍，或者是近期樓價反彈趨勢短暫的部分原因。稅務局較早前公布2023年4月需要繳付買家印花稅的樓市交易為71宗，如果以同期一手及二手成交合共4,583宗計算，即非本地買家佔4月成交的1.5%。即使在通關前後，這比例也一直穩定在1至2%，遠低於2018-2019年上半年期間(即疫情前)平均每月250宗交易和佔整體成交5.2%的比重。至於扣除同時繳交買家印花稅的雙倍印花稅交易(代表香港本地人購買第二項物業)在4月有125宗，佔總成交2.7%，亦遠低於2018-2019年上半年達到6.1%的水平。最近，這個比例甚至較疫情期間(即2020-2022年上半年)更低，可能是由於按揭貸款利率上升，導致香港投資者更不願意購買第二或第三項物業。

過往偏好以磚頭創造被動收入的投資者，目前似乎需要另覓蹊徑。筆者維持判斷，透過高評級債券收息，以鎖定較高收益率，仍然是符合現時市況的策略。有數據顯示，全球投資者在3月增持了190億美元的美國投資級別企業債券，首季累積流入520億美元，高於2014-2022年第一季度300億美元的平均流入規模。美國國債方面，經歷了2月極其強勁的資金流入之後，國際私人投資者的需求依然殷切，在3月買入了約489億美元的美國國債，而截至2023年3月的8個月期間，有7個月，私人投資者都出現淨買入的情況，於長期美國國債累積投入了約2960億美元，需求在未來幾個月或持續。假設美國債務上限談判正式圓滿解決，市場對聯儲局在6月或7月再次加息的預期升溫，美國債息或借勢回升，或再提供機會吸納高評級債券，因為美國下半年經濟轉差機會率仍較高，匡時債息或無可避免回落，近期高企的收益率應該難以復見。

花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管 廖嘉豪