星洲樓價貴絕亞太 中位數936萬 比香港多3.8%

2023年05月30日 23:05
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全球主要市場利率處於上升周期,但部國家或地區樓價卻愈升愈有,樓市泡沫日趨嚴重。國際非牟利研究機構城市土地學會(ULI)發表《亞太區房屋可達性指數報告》指出,新加坡私人住宅樓價和租金貴絕全亞太區受調查的45個城市,樓價中位數為120萬美元(約936萬港元),較第二位的香港多3.83%;惟星洲人買樓的負擔能力仍高於香港和大部分亞太地區。
新加坡去年私宅樓價升5.6%,可供買賣的公營房屋樓價亦漲10.4%。報告列舉導致新加坡私宅價格上漲的因素,包括海外移民增加、更多年輕專業人士為擁有更多空間和自由而不跟家人同住,以及新冠疫情影響建築材料供應和勞動力短缺,導致過去幾年新私宅供應減少。
新加坡政府近期已致力遏抑樓價,包括上月將外國買家買樓的印花稅稅率增一倍至60%,並承諾會增加樓宇供應。
另邊廂,香港樓價中位數雖然在去年被新加坡超越,但如以每方米計算的話,仍然是亞太區內最貴,達到每方米19,768美元,折合每方呎1,836.45美元,或14,324.37萬港元。惟報告亦指,港樓價去年跌約15%,返回2017年水平,主要因為香港跟隨美國加息,以及人口淨減少0.9%所致;強調若人口持續顯著收縮,將對樓市特別是高價住宅構成負面影響。
深圳北京置業最難負擔
然而,如果將樓價中位數除以家庭入息中位數之後,所得出的買樓負擔能力,新加坡私宅樓價相當於13.7年的家庭入息。香港則由於樓價下跌,港樓去年相當於26.5年的家庭收入,較2021年降4年。事實上,亞太區樓價最不可負擔城市首位為深圳,達35年家庭收入;北京、上海、廣州則分別為29.3、24.1及21.7年家庭收入。
然而,上述城市都較該會定義的「5年以下為可負擔」,仍有一大段距離。在本次45個受查城市之中,僅澳洲墨爾本、布里斯本的分層私宅,以及新加坡的袓屋可以達至5年或以下的可負擔範圍。故該會冀各地推進住宅開發的最佳實踐(best practices),創造和維持全方位的住房機會。
多倫多收租無法抵銷成本
住宅除了可供居住之外,亦有投資的用途,樓價高企加上利率上升,自然損害租金回報。以香港人熱門移民地點加拿大的多倫多為例,買樓出現負回報的現象。加拿大帝國銀行與市場研究公司Urbanation合作的報告指出,去年在多倫多購買公寓住宅物業作出租用途的投資者,在承做按揭後,52%的投資者無法透過收租抵銷投資成本,皆因利率上升,令按揭開支大增,加上出租物業的管理費及相關稅款,令到租金難以抵銷投資成本,投資者須每月撥款,才能維持將物業出租。根據估算,以每月按揭供款1,000加元(約5,767.53港元)為基準,投資者每月損失223加元(約1,343.83港元)。
至於何時能夠返回正回報,該報告指需視乎按揭利率未來走向,但相關投資表現不利投資者入市,將對多倫多樓市帶來深遠打擊。