專家樓評:為何新盤、二手樓成交量南轅北轍?

2023年06月09日 22:00
東網電視
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5月初美國再度加息,港銀行亦出乎意料地跟隨加息0.125厘,或許受加息影響,5月份二手成交淡靜,以十大屋苑為例,5月份僅錄得94宗成交,較4月份少37%,創5年新低,較疫情時更差。反之一手成交相對暢旺,5月錄一手約1,148宗,較4月升12%,當中逾580宗來自白石角UNIVERSITY HILL。
為何一手、二手成交走向南轅北轍?UNIVERSITY HILL可售逾900伙,二手成交量欲創新低?筆者經常聽到睇樓客及代理埋怨,二手業主不肯減價,導致二手成交膠着。事實上,疫情下積存了不少一手貨量,發展商於通關後,不敢怠慢,積極出貨,因此開價亦不敢太進取,今年開售的一手新盤,大部分開價都較同區二手有折讓,一手難免搶走二手客源。
二手成交量跑輸一手,筆者認為還有好幾個原因。首先,大家經常抱怨二手業主不願減價,當然部分業主不願賤賣而不肯減價可能是主因,但相信亦有部分業主是缺乏能力減價。自2010年起推行的額外印花稅,如業主於持有物業不足6個月至36個月,將單位易手,需繳付10%至20%的額外印花稅,根據中原地產研究部資料顯示,2016年至2019年購入一手新盤的二手帳面獲利轉售平均獲利幅度僅19%,賺幅已經不多,再加上辣稅,可能需要「抬錢」賣樓,令不少業主都不願或沒能力減價賣樓。
一手發展商提供多款不同付款辦法,亦是二手業主難以匹敵。一手發展商往往提供建築期付款,買家只需要先付5%至20%首期,待物業入伙時(樓花期可長達2年)才找銀行承造按揭,但二手物業一般成交期只有45天,最多可達半年,遠少於一手的成交期,買家需於短時間內籌組首期。況且,一手發展商為買家提供備用按揭,買家不需如二手般,需準備較多現金,以備未能通過壓力測試時,需填補不足的首期。
於通脹下,裝修成本高昂,二手物業裝修未必合新買家心水,往往需花上數十萬或百萬元裝修單位,相反一手廚廁全新,收樓便可即時入住,省卻了大筆裝修費用。
但二手也不是一無是處,二手成交期短,買家可以於短時間內搬進安樂窩。而且二手屋苑於早年發展,早已雄踞了市中心最方便的地段,如鐵路旁,民生配套一應俱全。二手選擇亦較多,全港約有125萬個私人住宅單位,5%放盤已達6萬個二手放盤,選擇甚多,不像一手項目需取決於發展商的推盤步伐。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑