【星之谷】「收租佬」博6成轉按 銀行3大線索調查

不少業主轉按自住物業都是為了賺取現金回贈，但做轉按最多的其實是收租一族，有些業主會考慮聲稱單位是自住，從而可以借上限6成，而不是出租用途最多5成。不過，銀行原來亦可以從多個線索查到單位正在出租。

早年購入的物業，如貸款餘額非常低甚至已經贖契，透過轉按就可以於高水位套現，再投資其他物業。

以600萬元住宅為例，出租物業轉按最多只能借5成(300萬元)，而自住物業則可以借6成(360萬元)。有些收租佬為了套取更多現金，會嘗試將出租物業申報為自住，但這會觸犯法例，而且銀行亦有不同方法查證自住聲明的真偽。

【方法一：簽署聲明】

業主在按揭申請時，需要向銀行申報物業用途，假如屬自住物業，更必需要另簽自住聲明及提交水電煤單等。有些律師樓在處理樓按時，亦會要求客戶簽署自住聲明。由於物業用途是當時現況，如正在收租中而報稱自住，就會犯上「虛假聲明」或「提供虛假文書」之罪。

【方法二：查月結單】

銀行要查證轉按單位是出租還是自住，最簡單方法是翻查業主銀行月結單內是否有疑似租金入帳——例如每月同一日都有固定資金轉入，那麼單位便會被銀行質疑用作出租，而不是自住。

當然，借款人可以解釋其每月固定入帳並不是租金，而是其他入息來源，例如是自由工作(freelance)收入、家用等。但銀行一旦生疑，便會進一步要求上門驗樓，單位狀態自然就會曝光。

【方法三：查稅單】

業主申請轉按時，銀行很多時候都需要查閱稅單，而若果稅單上有顯示租金收入，雖然不知是哪一個單位，也足夠令銀行響起警號。

再舉另一個情景——假如物業正在出租，但租客已簽退租信並會遷出，在轉按時能否照寫上自住用途？答案是可以，但轉按的貸款放款日期需要訂為租約完結後，則完全符合法例無誤。

最後，銀行一旦得知聲稱自住的單位原來是用作出租，按揭成數會即刻由6成降至5成，供款佔入息比率(Debt-to-Income Ratio)上限在壓力測試前後，則分別修訂為40%及50%，難度更高。就算按揭本身已批出，貸款額度也會重新調整，隨時令業主失預算。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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