【星之谷】放寬樓按 兩年前上車業主發橫財

金管局近日放寬按揭措施，近乎所有準買家都會受惠；轉按人士亦會比起以往更容易套現及賺取更多現金回贈。事實上，兩年前申請按揭保險買樓人士，更意外成為今次政策贏家之一。

在新措施下比起以往可以借更多按揭；樓價1,200萬港元以下買家雖然最高按揭成數不變，但按揭保費較以往便宜。此外，因應按揭成數，先談談為甚麼大部分準買家都可以受惠。因為樓價1,200萬元以上獲放寬，現時轉按套現更容易，亦能賺取更多現金回贈。

除此以外，兩年前申請高成數按揭買樓人士，亦可以趁這個機會甩走按揭保險，並取回保費退款，將可以獲得一筆「橫財」。

【甩按揭保險即取回逾2萬元】

舉個例子，梁生(化名)兩年前買了一層1,000萬元住宅，並申請了8成按揭(貸款額800萬元)，當時他需要支付約146,000元按揭保費。由於已經供樓滿兩年，本金歸還了約5%，剩餘約75%按揭貸款尚未清還。

筆者建議，如果梁生有足夠資金多還5%貸款額的話，可以考慮轉按至其他銀行並申請7成按揭，甩走按揭保險。

為甚麼要作出這個行動？原因是3年內甩走按揭保險的話，可取回15%保費。以上述一次性支付按揭保費為例，甩走按揭保險便可獲22,000元退款。

【現金回贈逾20萬元】

除了獲得按揭保費退款，轉按至其他銀行亦可以獲得現金回贈。現時計及銀行部分及按揭代理獎賞，總現金回贈率可以高達3%以上，即700萬元貸款額(7成按揭)可獲超過21萬元現金回贈；再加上2.2萬元保費退款，總數可獲得約23萬元，前提是需要支付樓價5%(即50萬元)，令按揭成數壓低至7成或以下。

否則，如果轉按需要重新申請按揭保險，總現金便會少很多。假如上述梁生選擇不「補錢」而轉按，需要向銀行申請75%按揭，便要支付保費約82,000元，扣減21萬元現金回贈額後及舊保費退款，則餘下150,000元，較補錢少近8萬元。

值得注意的是，梁生兩年前為申請8成按揭買樓，如果其時僅申請7成按揭的話，轉按便能直接甩走按揭保險而毋須補錢，直接獲得現金回贈及15%保費退款。

最後溫提，如果買樓超過3年，甩按揭保險並不能獲得保費退款，故此3年是死線；此外，根據金管局指引，現金回贈率超過貸款額1%的話，需要作出扣減。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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