上半年大灣區經濟復甦未如預期　住宅商業投資氣氛審慎

戴德梁行周四(20日)發表2023年上半年大灣區住宅市場及商業物業投資市場回顧及展望，上半年該區經濟復甦步伐未如預期，投資者普遍持審慎觀望態度。整體住宅市場在通關後出現先升後回情況，但整體一手銷售數字則較去年有所改善。期間整體一手住宅成交錄得約22.2萬宗，銷售數字按年及按半年計，分別升約16.1%和約4.7%，但升幅主要在第一季反映。

該行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，通關初期，今年首季大灣區住宅市場成交曾一度反彈，不過，通關刺激作用未能持續。自4月起住宅成交再次放緩，以一手銷售數字爲例，6月銷售宗數比3月高峰期跌超過四成。至於下半年成交量走勢，需視乎整體經濟基調。近月各市政府陸續放寬樓市調控政策，預料下半年每月將平均錄得約3.5萬至4萬宗成交，使今年全年總成交有望達到43萬至46萬宗，按年升約7至15%。

住宅價格方面，雖然部分城市一手成交價錄得升幅，但二手價格則向下。根據戴德梁行的深圳中高端二手住宅價格指數，今年第二季二手樓價較2021年高峰回落約8.9%。相信內地政府對樓市調控政策的調整將保持謹慎，預料下半年樓價仍有約5%調整空間。

此外，環球經濟復甦速度緩慢，大灣區投資市場活動主要由內地資金支撐。2023年上半年大灣區億元人民幣以上商業物業投資市場轉靜，總投資金額錄約282億元人民幣，比去年同期跌約10.5%，但大灣區佔全國億元以上大宗交易約31.5%，再創新高。其中，廣州在上半年總成交金額累計132億元，為過去5年上半年最高。

以物業類型劃分，寫字樓/研發辦公物業繼續主導商業物業投資市場，佔今年上半年總投資金額超過一半。該行中國資本市場執行董事陳彩麗解釋，在弱市下，開發商為改善現金流，容許較大的議價空間，在更合理的回報水平下，對自用買家和投資者來説都是入貨的好時機。展望下半年，相信會見到市場將有更多物業項目出售，而開發商及業主開價將更靈活貼市，減少買賣雙方拉鋸的局面。