【星之谷】自製入息申請樓按 準業主注意免犯規
2023年09月09日 06:00
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近期有宗新聞頗為震撼，一名女士擬申請按揭，惟入息不足，為了成功通過壓力測試，遂利用空殼公司及委託親人公司出糧給自己，最終因為欺騙銀行發放貸款而入獄。有業主來函問筆者，是否自己或家屬擁有的公司出糧給自己，都構成欺騙罪？
其實，自己或家人擁有的公司出糧給自己，是絕對可以申請按揭的，否則的話，自僱人士便不能買樓。該案件問題是被告本身是公務員，但收入不夠通過壓力測試，故此便偽造收入文件，騙取銀行貸款，最終構成欺詐罪。
但如果該名女士本身真的是在自己或家人公司全職或兼職工作，從而獲得正當薪金，本身是沒有任何問題的。
【銀行或查冊釐清公司股東】
準業主申請按揭時，銀行或會對僱主進行公司查冊，尤其是小型公司；如發現公司股東其實就是申請人，也未必即時拒批按揭，只是當成自僱人士處理，要求提供公司兩年財務報表及利得稅表。如扣除月入後公司仍然是賺錢，有關出糧金額及公司盈利皆可計算入息。
惟當公司是蝕錢的話，有機會自製的入息也不能被計算在內，尤其是申請高成數按揭。申請七成或以下按揭的話，就算是虧損公司，銀行亦有機會採納有關薪金，視乎個別銀行的批核標準。
【自己或家族公司須扣減成數】
假如是親屬公司出糧的話，其實銀行亦未必得知，但這是銀行自身問題，始終尋根究底亦涉及成本。只要是正式的工作，按揭申請人是家人公司的員工並獲發薪金，並不等於違法，否則香港就沒有那麼多家族生意了。
事實上，銀行有時亦會從中，得知按揭申請人的受僱公司是屬於其家屬，譬如查冊時發現公司董事住址和申請人相同，或在信貸紀錄上有相同的地址，便可判斷申請人是在親人公司工作。如銀行發現，處理方法是要求親人公司提供財務報表，查閱在支付申請人薪金還有沒有盈利；如該公司不同意提供，申請人可能不會獲批出按揭。
最後溫馨提示，如銀行發現申請人是在自己或親人公司工作，就算公司肯提供財務數據證明是賺錢，按揭成數最高亦只能申請8成，不能申請9成。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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