【星之谷】按揭新例隱藏秘技 居屋「925」限制意外鬆綁
2023年09月23日 06:00
東網電視
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政府早前放寬非按保銀行按揭，業主由原本最多只可以借6成按揭，現時上限提升至7成，除住宅及工商物業買家受惠外，這項措施令一些原本做不到「925」的二手居屋買家，突然可以做足這項方案。
先解釋甚麼是「925」——正常二手居屋買家都希望做足9成按揭、還款期攤長至25年。然而，這類型資助性房屋都設有擔保期，要同時做足按揭兼享盡最長還款期，並不容易。
在舊制下，白表人士想買二手居屋、又想做足「925」的話，單位首次發售日期須為2005年7月7日之後；如果是公屋，首次發售日期則為2010年7月7日之後。
但政府放寬按揭成數後，可承造「925」的首次發售日期也隨之而放寬，當中白表二手居屋首次發售日期變成2002年7月7日之後，公屋最早首次發售日期則為2007年7月7日之後。
即是說，希望做足9成按揭，兼且還款期攤長至25年的買家，現時有更多樓齡較高的居屋或公屋選擇。
非按保銀行按揭上限7成
為甚麼會有上述放寬？「925」的原則其實是當居屋過了30年擔保期，或公屋過了25年擔保期後，按揭成數需要即時降至6成。故此，當高樓齡的居屋或公屋在擔保期完結後，所餘按揭未能無縫涵接地遞降至6成，銀行就不能批出「925」，最高9成按揭及最長25年還款期，只能二擇其一。
但政府放寬按揭，居屋或公屋過了擔保期後，按揭成數只需降至7成，而不是6成，故此便引伸出上述改變，多了一些樓齡較高的居屋可列入「925」之列。
「925」兩大注意事項
話雖如此，有兩點二手居屋準買家必須留意。首先，「925」是隨時間而推移，即今年可以做足「925」的居屋為首次發售日期2002年之後；但明年開始便會是2003年之後。舉例，若果陳先生（化名）今天買入首次發售日期2002年的居屋，到將來出售時，下手買家不能做足「925」，變相要預備更多首期或更高入息門檻，影響往後買賣。
其次是，就算居屋樓齡能做足「925」，但同時銀行亦設有人齡限制，一般用「99減年齡」去計算最長還款期。如果業主是80歲的話，就算居屋本身能做足「925」，由基於人齡限制，銀行也只能以「99減80歲」計算，最終僅批出19年。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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