陳鳳珠：按息高企　港樓前景未樂觀

早前多家銀行上調與本港銀行同業拆息掛鈎按揭計劃（H按）的封頂利率至4.125厘，見逾15年高位，令本港的供樓成本持續攀升。同時，各銀行亦開始削減轉按的現金回贈優惠。事實上，與樓按相關的港元一個月拆息由去年中開始上升，目前H按的實際按息長期觸及封頂水平，令銀行上調H按鎖息上限，以紓緩資金成本壓力。由於銀行的按揭業務主要由轉按推動，而近期的持續加息兼削回贈，或會降低轉按意欲，令銀行的按揭業務承壓。

美國聯儲局於9月的議息會議決定維持利率不變，但當局預計年底前將再次加息，然後在2024年降息兩次，較市場預期少，因此估計美國息口將會保持一段長時間於高水平。倘若美息高企，預期本港利率難以回落，或會對樓市繼續產生負面影響。

目前本港家庭的供樓負擔正逐步增加，供款佔家庭收入比例由去年底的接近50%升至今年7月的55%水平，預期會壓抑買樓需求。另外，現時市場的租金水平相對供樓便宜，近期的租金回報率約為2.4至2.8厘，在租樓較供樓的成本更低下，或會進一步降低置業意欲。

由於本港處於利率上升周期，加上經濟復甦情況較慢，今年整體樓市氣氛審慎，發展商的一手樓盤定價保守，部分開價甚至創近年新低，而買家亦會傾向選擇設施及交通網絡完善的大型新建屋苑。

近期有本港大型發展商公布業績後表示未來會減派息，更有發展商已宣布降低派息，令市場憂慮未來樓市走勢。不過，相信減派息主要由於樓市轉弱，發展商的賣樓速度或減慢，因此入帳時間因而增加，而發展商要預留資金作增加土儲及發展之用，故需要減派息以保留更多財政儲備。目前本港發展商仍有能力獲銀行的低成本融資，財政狀況仍然穩健，惟本港樓市復甦需時，市場宜繼續觀望美國的息口去向。

匯盈集團研究部主管 陳鳳珠

（作者為註冊持牌人士）