專家樓評：小商戶如何避過樓宇按揭陷阱？

在經營小生意或自僱人士，很多時會不自覺及不知情之下，跌入按揭陷阱。除了可能較難獲批按揭外，更可能令個人戶口被銀行取消，最壞情況有可能被銀行要求提前還款(CALL LOAN)，要緊急轉按至其他銀行或財務機構。以下是一些較常見會影響到按揭申請的錯誤。

找換店匯款誤當洗黑錢

個案一：有經營小生意的客戶，由於接到海外買家的訂單，為了不想錯過該筆生意，他接納了客戶以找換店匯款方式付款，怎料這筆交易，令他被銀行懷疑「洗黑錢」而取消戶口。即使已事隔9年，近日客戶置業及申請按揭時，仍然被該銀行拒絕，就算本行協助客戶提交當年有真實買賣的單據等資料證明客戶沒有洗黑錢的行為，仍無法平反。幸好是客戶只是被當時開戶的銀行列黑名單，其他銀行仍可接納其申請。

個案二：曾有客戶用個人戶口作為小本生意的收款戶口，由於個人戶口出現大量入數紀錄，每月有過百單，引起銀行懷疑可能涉及洗黑錢或不當使用個人戶口作商業用途，結果客戶的戶口被暫停，甚至於該銀行的按揭貸款被要求提前還款，本行接手後，緊急為客戶找到其他銀行轉按，才順利避過危機。

個案三：不少小商戶或自僱人士可能都會成為自己公司貸款或信用卡的擔保人，其實擔保了公司貸款或信用卡等，與做樓宇按揭擔保人的情況相近，在申請高成數按揭保險計劃時，按保公司及銀行在計算客戶還款能力時，會連同客戶擔保的公司債務一起去計算，或會影響客戶的申請樓宇按揭的借貸能力。至於不用申請按揭保險的話(即按揭成數70%或以下)，如能提供證明不是公司貸款的還款人，部分銀行可以不用計算擔保公司貸款部分的負債。

曾有客戶因為做了公司信用卡擔保人，但由於要申請80%按揭，加上逼近成交期，已來不及轉走公司擔保。最後要先向財務機構申請過渡貸款，支付數月較高的利息，待客戶解決公司信用卡問題，再轉回銀行低息按揭。

銀行審批準則取態各異

在上述這些個案中，客戶一開始皆是「不知情」跌入按揭陷阱，可能會覺得自己已經陷入絕境，但實際上，不同銀行的審批準則及取態會有差異，找熟知不同銀行的批核準則的專業按揭代理協助，或可找到解決方法。

小商戶為自己公司貸款做擔保人，若申請樓按時，銀行計算客戶還款能力時，會連同擔保的債務計算。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣