【向世界錢進】低撈海外盤　博雙重回報？

定存息高、外幣貶值、樓價尋底，令近日愈來愈多人對儼如「隔山買牛」的海外物業投資卻步。然而，投資市場有危就有機，對於資金充裕的投資者，現在卻可趁匯價樓價雙雙「大割引」的時機，逐步儲入優質海外物業，博取樓價及匯價中長線潛在升值回報。

多間銀行現時有提供年利率超過4厘的港元定期存款優惠，普羅市民可選擇的存款期短至7天，長至一年不等，美元定存的年利率更早已突破5厘。此外，早前由香港政府發行的第二批綠色零售債券，保底年息4.75厘，年期3年，並可於二手市場交易，同樣吸引「好息」人士關注。既然投資者目前可以在極低風險下穩定地賺取每年4至5厘的潛在回報，自然大多不想冒虧損風險涉足海外樓。

外幣貶值 變相減價入貨

星之谷移民顧問董事總經理張子煬表示，環球資產市場風高浪急，連帶外匯市場波動，英國、加拿大、日本等熱門國家的貨幣近日回調到相對低的水平，海外物業市場或多或少會受到一定影響。

購買海外物業無論作自用或投資，首先要做的是兌換當地貨幣。綜觀目前比較熱賣國家的物業，這些貨幣近日受壓，其實買家變相可以用較低的價錢購買海外物業。

190萬以下英國樓受歡迎

據他觀察，例如過往較受香港投資者和用家歡迎的40萬英鎊（約380萬港元）以上較貴價的英國物業，近日的查詢量遠遠不及20萬英鎊（約190萬港元）或以下銀碼的物業。

他相信主要原因是作為「無風險利率」的美國10年期債息，在早前一度自2007年以來首次升破5厘，連帶物業按揭息率上揚，使投資成本上升，所以遏抑這類銀碼較大、往往需要按揭「幫手上車」的投資。然而同一時間，以英鎊為例，對比其歷史高位已回落一截，現價對於有意購買英國物業的人士相對吸引，在匯率「大割引」的情況下，間接推動細銀碼物業的需求。

同樣例子亦適用於日本這些熱門移民和物業投資國家。張子煬指，儘管目前環球經濟仍然未穩，非美元貨幣匯率對比過往高位，目前已出現相對大折讓，尤其圓匯今年跌勢未止，每百日圓兌港元近日曾跌穿5.2水平，該公司接獲查詢日本物業的客人數量亦見上升，相信主要是匯率實惠外，更吸引投資者的是放租日本樓，可以收取比香港物業較高的租金回報。

憂利率再升 採定息按揭

張子煬補充，始終大家都沒有「水晶球」，未來息口及匯率走向難以捕捉，但可透過敍做按揭等方式來減低匯率波動風險。以英國物業按揭為例，部分銀行提供的按揭息率已超過6厘以上的相對高水平。故此，申請人如果擔心未來按揭息率有機會繼續上升，銀行一般都提供2至5年期的定息按揭，將利率鎖定。

相反，倘若申請人認為未來息率有機會下降，可以選擇利率浮動的按揭計劃，而且這類計劃的利率一般較定息按揭計劃便宜。