【向世界錢進】加拿大搶呢類人才 為移民開綠燈
2023年12月18日 08:00
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加拿大近季度人口因移民湧入而增長迅速，刺激居住需求飆升。惟另一方面，由於當地建築業勞動力嚴重短缺，且即將面臨退休潮，住宅供應緊張情況加劇，租金水漲船高，正加重普羅大眾的生活負擔。
加拿大帝國商業銀行早前表示，加國建築業就業空缺已增至接近8萬個，為有紀錄以來最多，憂慮當地勞動力短缺問題將持續並進一步惡化。
2030年需增350萬單位
加拿大抵押貸款和住房公司(CMHC)亦預測，到2030年，加國需要在現有建屋進度再新增350萬個住宅，才能滿足人口增長帶來的居住需求。與此同時，全國新屋竣工量卻下跌，CMHC預料今年新屋竣工量將跌至不足22萬個，較2022年與2021年分別的26萬個與27.1萬個進一步下跌。
導致新屋竣工量下跌的原因眾多，包括勞動力短缺、建築成本飆升、政府審批程序複雜、土地規劃不足等。建築業勞動力短缺則與過去20多年來的產業轉移和勞動力轉移趨勢有關，年輕人多轉向以知識為主的技術行業，造成建築業人手短缺。再者，建築行業未來10年估計有接近五分之一的勞動力陸續退休，令勞動力和房屋供應短缺問題，更難於短期內得以解決。
專家籲商廈改建應急
為應對住宅供應短缺情況，不少專家建議政府可考慮改建現有商業物業為住宅、制訂更有針對性的移民計劃以引入更多建築業勞動力。建築業界亦需要加大技術改進與創新，藉以提高生產力和吸引更多新人入行等。
溫哥華所在的卑詩省是加國數一數二住宅最供不應求和樓價最高的省份。為了應對省內住宅及公共基礎設施建設需求，卑詩省提名計劃首次優先考慮25類建築職業移民，並已於11月16日起生效。此前，卑詩省只對幼兒教育工作者、技術和醫療保健職業、動物健康與獸醫技術人員發出特定永居邀請。
新增的25類建築相關職業包括電工、鈑金工、鋼鐵工、水喉工、木匠、焊工、瓦工、油漆工、重型設備機械師、空調暖氣機械師、起重機操作員等。當局會針對性地向持有有效「卑詩技術行業」證書或認可學徒資格的人士優先發送永居邀請，藉以確保獲得省提名的建築工人已準備好能立即上班，為卑詩省建造業市場作出貢獻。
此優先安排可補充今年4月省政府公布的全新房屋計劃Homes for People(人人安居)對建造業人力的需求。該計劃旨在解決卑詩省未來5年對住宅和公共設施的需求，包括增加房屋供應、加快興建新屋步伐、遏止樓市炒風、幫助無家可歸人士找到居所等。
專家們認同引入更多技術工種移民固然好，但建築業也要想辦法留人，包括改善工作環境、讓年輕人看到行業前景等，而這方面業界還有不少工夫要做。
供不應求 設興建目標
CMHC報告顯示，如果繼續以目前的速度建造住宅，卑詩省到2030年仍然出現61萬個住宅的缺口。供應追不上需求的主因，是卑詩省作為加國發展最快的省份之一，預計在2023至2025年，該省將會新增超過21萬名永久居民，是過去移民水平的兩倍。
面對住屋問題，卑詩省此前宣布選出首批10個省內城市，要求在2028年前要批准合共建造約6萬個新住宅，包括增加一定數量的保障性房屋，以及租金低於市場價格的出租房屋。這批城市被認為是住宅供應最緊張的地方，省政府會與市政當局合作改進建設流程、加快建屋，以緩解市內房屋供不應求的壓力。10個城市中，以溫哥華要在5年內建造28,900個住宅單位最多。
卑詩省政府指，根據過往數據趨勢，與沒有規定數量的情況下建造房屋相比，這些目標意味住宅數量可增加38%，並計劃在未來選擇額外8至10個城市設定住宅興建目標。
樓市成交縮 明年恐冧價一成
加拿大房地產協會(CREA)的數據顯示，加國房地產市場10月份銷售量按月下降5.6%，全國房屋平均銷售價格則按年上升1.8%至656,625加元(約381萬港元)，略高於9月的數字。
卑詩省安大略省重災
事實上，目前的高息環境對買賣雙方均帶來負面影響。業主與銀行續訂按揭貸款時要面對加息的挑戰，增加每月還款額，同時在整體樓市成交低迷下，要成功放售物業亦要面臨更長的等待時間。至於買家，除因高息下未必能取得足夠抵押貸款金額而令置業難度升，亦因生活成本上漲而面臨更大的財務負擔。若失業率上升，頓失收入的潛在買家更會選擇重新觀望，延遲入市。因此，不少地產從業員對明年春季加國樓市可否回暖抱審慎態度，機構對樓市的預測亦然。
加拿大道明銀行預測明年當地平均樓價下跌10%，特別是樓市較熾熱的卑詩省和安大略省，下調現象會較明顯，因債券孳息率上揚將進一步削弱樓市投資吸引力，以及上述兩省會出台更多有關樓市降溫的政策。
料明年次季開始減息
該行經濟學家補充，即使加國樓價下跌10%後，依然遠高於新冠疫情大流行前水平約15%。另該行預測加拿大央行明年第二季開始減息，這有助於限制樓市跌勢，而新屋供應微跌，以及人口增長對需求的支持，亦會減輕加拿大整體樓價跌幅。
樓市交投相對淡靜，但無損租務市場維持熾熱。根據租屋網站Rentals.ca和房地產研究公司Urbanation發布的租金價格報告，加拿大出租單位的租金連續6個月上升，而溫哥華於10月再成為加拿大租金最高的城市，多倫多排名第二緊隨其後。
推高租金的主因是在持續的高利率下，使入市買樓的人愈來愈少，並轉為租樓以解決自住需要。在租金節節上升之下，愈來愈多人選擇成為省際移民，離開卑詩省和安大略省，前往卡爾加里(Calgary)等地區，尋找成本更低的住屋。