【星之谷】投資移民新戰場　一資產勢受內地客追捧？

2023年12月23日 08:00
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    政府重啟俗稱「投資移民」的「新資本投資者入境計劃」，投資門檻為3,000萬元，當中1,000萬元可投資非住宅房地產，惟種類繁多，包括工廈、商廈、地舖、車位等，究竟哪一樣特別受投資移民客青睞？
    首先我們要探討——究竟投資移民客會否用盡非住宅房地產投資額度？一般高資產淨值人士都深明分散風險之重要性，不能盡地一煲買證券、債券、基金，將部份資產投資房地產是合理做法。
    而且，這些物業可以在港申請按揭，假設獲批5成按揭的話，變相可以投資2,000萬元物業，可供選擇的非住宅房地產選項便增多。
    故此，筆者估計這項新政策對本港非住宅物業市場有一定刺激作用，尤其是喜愛磚頭的國內投資移民客。
    【3大原因車位優勝】
    筆者估計，非住宅物業範疇內，投資車位吸引力較工商舖為高，其中一個原因是印花稅。假如內地客投資1,000萬元買數個車位，普遍車位價格均是300萬元或以下，每宗交易印花稅僅100元。相反，如果投資一個1,000萬元工廈單位，印花稅達28萬元，故此投資車位有慳稅之效。
    其二是，車位不需要維修保養，遇到租霸也較容易收回物業。
    其三，以現時經濟環境，零售業及中小企均受打擊，商舖及商廈空置率仍然偏高，但香港始終仍是車輛多過車位，空置率仍然非常低，價格較有承托力。
    【非住宅物業按揭緊隨估價】
    整體而言，非住宅物業有幾方面要注意。按揭方面，今年政府放寬了按揭成數，就算是沒有身份證的內地客，非住宅也可以申請最高6成按揭。當然，如果本身名下有超過一個按揭的話，成數就會減至5成。
    壓力測試方面，由於是投資物業，供款與入息比率上限為40%及50%，即是說每月供款不能超過入息4成；以及假設加息2厘的話，每月供款不能超過入息5成。內地客可以用內地入息去計算供款與入息比率，但多數銀行都需要提供國內的完稅證，方可計算入息。
    最後，買非住宅物業要留意銀行估價。一般而言，住宅就算買入價高於估價，銀行普遍也可以用買入價計算成數，但工商舖則較審慎，未必能以買入價計算。故此如國內朋友打算入手工商舖，盡量不要以高於銀行估價買入。
    作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
    星之谷網址：https://starpagency.com/