戴德梁行料今年更多大灣區優質資產降價　投資者機會增

戴德梁行發表大灣區住宅及商業物業投資市場報告，2023年內地復常通關後，未見大灣區樓市及投資市場出現大幅反彈，然而去年下半年隨着中央及各地方政府逐步放寬樓市調控政策，住宅市場氣氛漸趨穩定。

該行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，大灣區整體一手住宅交投自去3月開始回落後，於8月觸底並逐步回穩，11月成交量更加較8月高出約27%，全年總成交錄約37.8萬伙，按年減少約6.2%。

他指出，由於新政策出台市場需時消化，短期內難以刺激住宅交投大增，但相信「認房不認貸」、降低首付比例、取消限購等政策，有助重新釋放換樓買家的需求。

展望2024年，隨着大灣區深化融合，預期將有更多港人考慮於各大灣區城市置業，而現時港元較人民幣走強亦有利香港買家入市。同時，大灣區內各市基建交通連通性不斷提升，住宅市場將受益，預料今年一手住宅成交每月平均宗數有望達3.3萬宗水平，即全年總成交量有望回升5%，升至接近40萬宗水平。

二手價格方面，以具指標作用的深圳為例，根據該行的深圳中高端二手住宅價格指數，2023年樓價持續調整，第四季跌幅稍微擴大，全年樓價回落5.3%。但相信各種調控政策逐步放寬，可支持今年上半年住宅樓價平穩發展。

至於大灣區價格一億元以上人民幣(下同)的商業物業投資市場表現相對平穩，去年全年總投資金額達約661億元，其中大灣區投資金額佔全國大宗交易約三成，相比2018年大灣區概念初出台時所佔比例約18%增長不少，反映大灣區商用物業愈受市場重視。成交宗數方面，隨着整體投資氣氛於2023年下半年改善，全年同類交易宗數錄得85宗，為三年最多。

戴德梁行執行董事及中國資本市場部香港主管陳彩麗稱，2023大灣區商業物業全年總投資佔全國約29.4%，再創新高。在離岸人民幣借貸利率遠高於在岸利率的情況下，海外機構投資者在高息環境中多處於重整資產配置周期，故投資活動較爲淡靜。相比之下，内地資金如國企、實業買家和私人投資者表現相對活躍，在物業價格回歸理性和借貸利率回落的環境下撈底，當中內資投資金額佔去年總成交金額約98%。

展望2024年，內地利率仍處於下行，有助刺激融資活動，傳統物業投資將以具增值潛力的高標物流資產包最受關注。同時，公募REIT市場規模超千億，底層資產類型逐步增加，產業園項目、長租公寓項目、消費基礎設施項目亦備受投資者注目。

市場上除了見到保險資金及金融機構着眼物色具穩定收益的核心資產外，實體企業及地方國企亦積極尋找購置一線核心資產的機會。預計今年可能會有更多的大灣區優質資產的價格回調，投資者有更多選擇及機會。