仲量聯行：減辣無助本港樓市　政府應全面撤辣

仲量聯行周四(22日)發表的《香港住宅銷售市場綜述》指出，政府於去年10月底將買家印花稅和新住宅從價印花稅減半後，2023年11月至2024年1月的3個月內，涉及買家印花稅的交易，較減辣前的3個月僅增加16宗，同時，連同一手市場積壓的龐大供應量及利息走勢的其餘兩大因素，預計本港樓價的跌勢將持續。

按歷來住宅成交數據顯示，二手住宅買賣每月成交量穩企3,500宗是樓價止跌回升的關鍵指標之一，然而，自2023年4月以來，每月成交量一直維持在3,000宗或以下。而在買家印花稅和新從價住宅印花稅減半後，非本地買家和投資者的購買量有所上升。

至於去年11月至今年1月與去年8月至10月減辣前兩個時期作比較，涉及新住宅從價印花稅的平均每月成交量從97宗，上升至274宗，但仍低於2021年的312宗。

另一指標為息率走勢。由於按息高企，整體住宅物業持續2%的負利差，預計將繼續削弱投資者和用家的置業需求。目前一個月拆息約4.5%，而未封頂的銀行同業拆息按揭利率(H)為H+1.3厘，即約5.8%。

即使僅僅從本輪加息周期中的累計增幅260個基點中減少30個基點，拆息也需要從其現行水平下降近200個基點。在這種情況下，假設最優惠利率不變以及拆息和基準利率變化相同，美國聯邦基金利率需要下降200個基點。

然而，根據外媒報道，在2月，聯邦基金期貨的市場預期顯示，2024年聯邦基金利率調整幅度約115個基點，低於去年年底預期的約150個基點。同時，美國核心消費者價格指數在1月按月增長0.4%，超出預期並標誌着8個月來的最高增幅。該情況進一步降低聯儲局在上半年降低利率的可能性。

此外，由於本港市場供應積累，大部分發展商預計在短期內銷售的新盤，將提供更大的價格折讓。在2023年第四季，一手市場中可供出售私人住宅單位數目，從第三季度的86,300上升至91,300個。其中，已落成未售出的單位增加2,000伙，達到20,300個，而在建未售出單位也增3,000個，達到71,000個。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，減辣並未能支撑樓價，整體樓價指數在2023年11月及12月持續下跌，兩個月已累跌3.3%。故預計至少在2024年上半年，市場情緒難以顯著回暖，尤其是鑑於股市表現疲弱、地緣政治不確定性，以及內地經濟增長前景，香港政府應該考慮在住宅市場完全撤辣。

該公司研究部資深董事鍾楚如稱，政府亦應放寬按揭貸款要求及對合資格非本地人才放寬跨境資本管控，正如同在大灣區實施的港澳居民購房支付便利化政策。隨着超過8萬名人才抵達香港，如何有效滿足迅速增加的住屋需求，將會成爲一個難題。畢竟，急升的住宅租金亦不利於居民的生活和整體經濟發展。