專家樓評：捆綁式貸款增轉按難度

近日有一個客戶求助，他買了一個價值700萬元的新盤打算承做按揭，他沒有收入證明只能作資產審批，而他本身亦有一個正在按揭中的物業，故此最多只能做四成按揭(即貸款額280萬元)。不過現時他只持有大約200萬元現金，故未能完善解決新物業的按揭安排。

經了解後，發現客戶現時持有一個物業，雖然仍有按揭在身，但經估值後該物業大約可套現300多萬元，若果成功為該物業轉按套現的話，客戶便能應付新物業的按揭事宜，客戶認為此方法可行。

住宅按揭涉商業貸款

不過，當進一步向原銀行釐清該物業的尚餘按揭貸款額時，銀行方面竟然指出客戶的物業是跟其母親及其弟弟各自的物業合併為一個按揭貸款去處理，屬於「捆綁式貸款」。

其實基本上銀行較少用這種方法去處理住宅按揭，除非當中涉及到商業貸款，果然不出所料，原來客戶一家經營生意，一直都以該銀行為主要銀行，故此當時客戶、其母親和弟弟在同一時期各自購入新盤物業並承做按揭就經由銀行的商業部「一籃子」去處理，亦發現這個「捆綁式貸款」除了按揭外，亦包含了活期貸款、定期貸款和透支等商業貸款。雖然客戶一家已清還了有關的商業貸款，但銀行表示，若要轉按套現的話就要3個物業同時轉走以清還整筆按揭貸款，不能作部分還款只轉走客戶的物業。

與家人物業一併套現

經過重新再作估值及計算後，客戶、其母親及弟弟各自的物業分別可以套現200萬至300多萬元，若成功辦理轉按套現，屆時客戶新物業便能全額支付而毋須承做按揭了。然而，要由「捆綁式貸款」再逐個分拆處理按揭過程相對複雜，坊間部分銀行不願意接受其申請，最終客戶經協助下找到一間大型銀行跟進，先將當中細節向銀行方面解釋，免卻銀行審批部因資料複雜而產生誤會影響按揭批核。

不過，銀行亦要求客戶、其母親及弟弟簽一份聲明，內容表明3人是以個人的資產批出按揭貸款並沒有互相作為擔保，最終銀行成功分別為3個物業批出按揭貸款，實際按息為4.125厘並享有貸款額1%的現金回贈。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣