【星之谷】資產按揭成數增至6成 「收租佬」入手住宅攻略
2024年03月30日 08:00
東網電視
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政府撤辣及金管局放寬按揭，對計劃買樓收租的投資者是福音，因為買二個物業毋須繳付昂貴辣稅；而且以資產為基礎審批的按揭，最高成數更增至6成，只要適當運用按財技，更能大大增強貸款能力。本文將詳細分析新例下運用資產按揭買第二層住宅收租之竅門。
物業投資者不少年紀較大，很多更是退休人士，沒有固定月薪，這些投資者要再買一層住宅收租的話，原本以入息為基礎審批是很難獲得銀行批出按揭。
【新例資產按揭最高借6成】
不過，由於他們手上物業按揭貸款餘額不多，靠資產申請按揭最合適不過。值得注意的是，以前以資產為基礎申請按揭最多只可借4成，現時最高可借6成，對退休投資者來說有一定吸引力。
舉個例子，投資者陳伯(化名)有一層價值1,200萬元住宅在手，仍然有按揭貸款額200萬元，他打算以資產申請按揭貸款，入手另一個單位，在銀行角度，陳伯擁有物業的淨值是樓價減半再減按揭貸款(1,200萬元 ÷ 2 - 200萬元)，即400萬元，而同時陳伯有200萬元的樓按負債，故其資產淨值便是200萬元。
假設陳伯另外再有400萬元首期的話，就可以再買一層價值600萬元住宅，第二個物業按揭貸款為200萬元，符合行資產而有其他按揭在身，新物業按揭成數不多於樓價5成的規定。當然，除了物業和首期，陳伯如手上有其他現金、股票、外幣等等的話，也可計算作淨資產。
【以退為進「full pay」再買樓】
不過，只要好好運用陳伯的首期資金，其實可以借得更多——首先清還現有物業的按揭貸款，再以現契套現，然後「full pay」(全現金)購入一層新物業。
現有住宅在沒有按揭情況後，可以透過現契套現方式，套取6成按揭，即720萬元(1,200萬元x 60%)，加上陳伯清還按揭後仍有200萬元現金，這樣就可以用920萬元去「full pay」購入一層新住宅。
要留意的是，以資產形式現契重按，未必每間銀行都願意批出6成按揭，有些銀行會要求申請人證明未來2年都有能力供款，故申請人最好有足夠24期供款的額外資產，上述例子陳伯有200萬元的現金，銀行就大機會接受申請。
另外，如果申請人已屆退休之齡，銀行設定的還款年期會較短，變相每月還款額會較高，申請人應小心衡量自己的還款能力。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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