專家樓評：低價近親轉讓物業　套現恐遇阻

過往不少人為了能避過樓市辣招重稅而各出奇謀，有人嘗試透過近親轉讓物業，並以低於市價來進行交易，期望能甩名重拾首置身份再置業，當然現時已全面撤辣，這招看來已不合時宜。近日遇到一位客戶，他在上年已看準樓價有機會下調，故此當時透過近親轉讓方式將聯名持有的現契物業甩名轉給妻子，打算在樓價進一步下跌時出擊置業，近期認為是入市好時機，便打算將該現契物業申請按揭套現，卻遇上阻滯。

銀行指出，該現契物業上年透過近親轉讓方式以800萬元進行交易，當時市價約960萬元，低於當時市價約16%，懷疑客戶有瞞稅之嫌，加上現時物業估價為860萬元，高於客戶上年近親轉讓的價格，但這一年來樓價明顯是拾級而下，銀行認為上年成交價比現時估值為低是不合理，故此拒絕接納其套現申請。

被視送贈契 5年內難申按揭

除了上述原因外，銀行可能擔心該物業是「送贈契」，因為對於低於市價的交易，稅務局可能都會歸入「無償」一類處理，屆時物業有機會被視為「送贈契」。

物業一旦成為「送贈契」便會受到破產條例監管，即若送贈人在日後被人提交破產申請書，在申請破產前5年內將自己的財產以送贈的形式或低於一般價值轉讓他人，在其破產時，破產管理官有權向法庭要求索回該物業，故此銀行對「送贈契」物業的按揭申請是非常謹慎。事關當物業原業主贈送物業後申請破產，「送贈契」可能會被推翻，如果債權人追收債務，法庭可能判交易無效，銀行為免承擔風險故不會批出按揭。

不過，債權人只能在5年內向原業主追討舊債，故銀行多拒絕為年期少於5年的「送贈契」物業提供按揭，多於5年的「送贈契」物業就不被規範，現時有個別銀行願意為超過5年的「送贈契」提供按揭，但注意超過5年送贈期的物業不一定可獲銀行批出按揭，事關目前大部分銀行對送契樓仍然保守，不同銀行會自行對此作出商業決定；例如有些銀行願意為剛過5年送贈期的物業提供按揭，有些則要求送契年期必須達8年或10年以上，更有部分銀行只會按個別情況考慮，甚或全然拒絕送契樓按揭。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣