【东方日报产评】港楼调整手尾长　经济失速岂无因

港府虽然已为楼市撤辣，但显然楼市复苏不似预期。在利率环境未明下，市场需求受到压抑，加上新盘库存积压，发展商只有面对现实，脚踏实地卖楼，务实出价，但求货如轮转，加速现金回笼，妥善控制财务风险。二手市场更继续以蚀让为主，愈来愈多这几年高位入市的业主陷入负资产行列，实在所难免。虽然继续供款，除非楼价暴跌，否则银行追收贷款(Call loan)机会不大，但楼市负资产急增，始终不利市场信心，尤其打击消费和投资意欲，令相对沉寂的本地市道须更长时间始能复常。

楼市的运作，离不开供应与需求。最新数据显示，香港的私楼一手潜在供应量创新高，达11.2万伙，现楼货尾达2.1万伙同样创新高，可见供应充裕，甚至可以说是库存积压，这让急于套现的发展商面临颇大的减价促销套现压力，用家或收租投资者眼见新盘源源不绝，自然不急于入市，慢慢拣心头好，或暂时转买为租，耐心等候美国重启减息周期才入市。

事实上，从需求面角度看，楼市需求分住屋及投资两类。由于这几年大量中产以上及年轻一代的港人移民他乡，家庭分支需求减少的同时，投资物业的需求亦减少。故见楼市撤辣以来，其实初期都靠内地客来大手入飞撑场。但老实讲，若然楼价继续往下坠，北水入市动力只怕亦会缓减；至于能否令本地用家动心入市，不单纯看楼价高低，还得视乎经济景气能否见到更大的复苏动力，毕竟物业属大银码商品，若然收入不稳，谁愿背上巨额债务置业？

如是者，楼市丁财都不太旺，香港地少了一瓣财富效应，必然会削弱消费信心。更何况，楼市一脉关系到建筑、专业服务等百业景气，所以任官方如何推动夜经济，也无法见到太大成效，皆因炒股炒楼赚快钱之途已行不通，量入为出是必然的考量，且不少港人经历3年疫情后，已习惯在家用餐或叫外卖，减少外出消费，又或者更准确讲，减少在港消费，乘强美元令港元购买力提升之便，到海外消费，就成了近年港人的消费主流。如何重新驱动香港经济的内生动力，确是港府面对的一大难题。

经济活动，一环扣一环，港府就是没有把握及早撤辣稳楼市以振经济，如今弱势已成，推动经济复苏如逆水行舟，花费气力大，却事倍功半。更重要的是，港府自断土地收入来源，楼价易跌难升、地价低迷，发展商展开新投资意欲同样低迷，港府要发展更多土地、兴建更多房屋，钱从何来？没有人不知道可以举债，但举债有成本，如何守住审慎理财的规律，确保货币稳定，有力维持公共财政，是港府必要谨而慎之的事情。

如今，只有耐心等候市场加速消化楼市库存，楼市有序完成寻底，期间得设法加快振兴金融及旅游等主要产业，并加快吸引人才来港，改善人口结构，设法平衡经济风险。免得一旦美息周期出乎市场预期，高息维持更长时间，中美关系又随时突变，谁能担保楼市一定不会再现崩盘场面，香港经济又会何去何从？