專家樓評：樓價下跌　凸顯「建期」買樓風險

近日有報道指，一個2021年發售的新盤臨近建期成交卻連續錄得15宗撻大訂個案。事實上，陸續有多個在兩至3年前樓市高峰期發售的新盤樓花將於今年內正式收樓，換言之，當年選擇「建期」的買家便要開始計劃上會，然而市況不似預期，現時買家出現了進退兩難的情況。

利率處高位 增壓測難度

以住曾多次提及選擇「建期付款」會面臨風險，當中包括：一是當適逢加息周期時，買家在兩至3年後才上會，屆時息口或已經大升，而若買家的薪金跟現時變化不大，就有機會未能通過壓力測試；二是銀行取態時有改變，「建期」後的批核準則、息率、罰息及其他優惠都是未知之數；最後，買家需要承擔樓價下調的風險，始終市況難料，有機會在正式上會時銀行估不到價，屆時買家就需要補回差價。

現時情況可謂不幸言中，近兩年香港進入加息周期，實際按息由2.5厘上升至4.125厘，若在兩至3年前購入的新盤，現時上會仍需要通過「加3厘」的壓力測試。假設一個客戶在2022年購入新盤，他月入為5萬元，現計劃申請500萬元按揭貸款及供款期為30年，兩年前以當時按息2.5厘加3厘即5.5厘來計算壓力測試，最低家庭收入為47,316元。

但時至今日，要用7.125厘來計算壓力測試，最低家庭收入為56,144元，故此便不能通過壓力測試了。事實家庭收入兩者差距差不多達九千元，觀乎這兩年的外圍經濟大環境，薪金要達到這個升幅，確實是不容易。

上會或面臨銀行估價不足

除此之外，近期銀行對於按揭生意的取態轉為不太積極，幾年前銀行之間為搶佔按揭市場，以高現金回贈吸客，兩至3年前的現金回贈為貸款額之1.6%，但隨着港元拆息持續高企，銀行衡量資金成本後，開始縮減現金回贈，現時更有大型銀行取消現金回贈的安排，個別中小銀行亦只提供少於貸款額1%的現金回贈。另外，銀行在按揭審批方面亦不像過往般具有彈性，對於申請人所提供的證明文件要求會較為嚴謹， 故此要成功批出按揭並不會像兩年前般容易，建期買家宜要及早作出準備。

最後，樓價於去年下半年開拾級而下，與高峰期相比，樓價跌幅約為15至20%。雖然在撤辣後，樓市交投轉趨活躍，發展商亦積極推出新盤，惟樓價方面未有顯著上升，發展商推出貨尾盤或第二、三期等新盤項目時，在樓價方面亦作出一定幅度的調整，有些更比前一期定價調低兩至三成，令到前期買家建期上會時遇到壓力，隨時會面臨估價不足的情況。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣