【向世界錢進】憧憬年內減息 澳洲樓價看升
2024年05月21日 09:52
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澳洲央行早前一如預期維持利率在4.35厘的12年高位不變，並淡化收緊政策的傾向，令市場憧憬央行有機會於今年下半年減息。儘管澳洲的首季通脹率高於市場預期，但在減息憧憬、置業需求不減、澳洲主要城市具備宜居環境等因素配合下，料可繼續為去年累飆8%、今年首季再升逾1%的澳洲樓市帶來支持。
外勞15大宜居城市佔4席
外派人力資源顧問機構ECA International早前發布外派僱員宜居城市排行榜，澳洲有4個城市躋身首15位。其中，澳洲阿德萊德與日本東京、新西蘭威靈頓並列第二位，僅次於繼續蟬聯第一位的新加坡。布里斯班與悉尼分別排第5和第7位，珀斯排第15位。
ECA的年度宜居城市排名，綜合分析各地不同方面的整體生活質素，包括氣候、醫療服務、住房及公用事業、隔離程度、社交網絡與娛樂設施、基礎建設、個人安全、政治環境、空氣質素等，藉以對全球超過500個城市作出評估。
澳洲主要城市在全球宜居城市排行榜中名列前茅，亦遠高於最新排第77位的香港，反映這些城市具備良好的生活條件，包括優良的環境、設施、醫療、教育、基建、犯罪率低等，讓人們可以安居樂業。
當城市具備優良的生活環境，自然可吸引更多人在當地居住，繼而帶起樓價。在物業供不應求的情況下，樓價亦隨時會被推升至偏離實際價值。
金融服務公司AMP的分析報告顯示，目前整體澳洲的樓價被高估29%以上，其中悉尼的樓價被高估近33%；布里斯班更達33.5%。至於阿德萊德、墨爾本、和珀斯，樓價分別被高估26.9%、25.9%和8.8%。
AMP透過樓價與租金比例的歷史紀錄，來凸顯現時澳洲樓價被高估的程度。回看在1983年，澳洲的房屋中位價為接近7萬澳元（約36.6萬港元），一周的平均租金大約110澳元（約575港元），一年的租金收入是樓價的約8%。
樓價中位數570萬 高估29%
目前澳洲房屋中位價已超過109.1萬澳元（約570萬港元），一周的平均租金為574澳元（約3,001港元），一年的租金收入只佔樓價的2.7%。
該行提醒，隨着澳洲樓價愈來愈被高估，一旦之後發生衝擊樓價的負面事情，如嚴重的經濟衰退、失業率顯著上升、移民大幅削減、建造提速導致供應過剩等，樓價就有機會大幅調整。不過，就目前情況而言，這些事件發生的機率不高，尤其是市場預計澳洲央行今年內減息，而這通常被視為對樓市有利。
因此，儘管分析揭示澳洲幾乎所有首府城市的樓價都被高估，但這並不意味泡沫即將破裂，樓價會很快回落到實際價值。
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●44%國民計劃5年後買樓 佔比增
高昂的樓價對澳洲人渴望置業的心態影響不大。西太平洋銀行3月份的調查顯示，就算要在房屋位置和類型上作出妥協，44%澳洲人計劃在5年後買樓，較去年7月的調查上升9個百分點，打算買樓作投資用途的人數、或計劃換大一些物業的人數均較上次調查增加。
該行分析指，雖然部分人暫時擱置買樓計劃，但買樓意向仍然強烈，潛在買家愈來愈想實現買樓目標。他們明白這是一項艱巨的任務，但他們有擠進市場的決心，並願意作出妥協。
調查發現，75%潛在買家願意在以前沒有考慮過的地區買樓，比之前增加9個百分點。50%願意通過買樓後出租的方式來進入市場，也就是在理想居住地租樓住，並在負擔得起的地方買樓後出租，「以租養租」。此外，有56%受訪者打算與伴侶一起買樓，這一比例也增加6個百分點。
願意在房屋類型上作出妥協的人也在增加。偏好分層單位的人在過去一年中增加7個百分點，聯排住宅的受歡迎程度也翻了一番，而不再只集中於購買價格最高的獨立屋。
為了實現置業夢，愈來愈多人願意兼職來增加收入。澳洲統計局的數據顯示，全澳洲擁有多於一份工作的人數已經超過97萬。與只做一份工作的人相比，兼職者平均每周多工作4.3小時，至39.4小時。
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●留學生貢獻GDP一半增長 難復再
經濟情況與樓價表現息息相關，但去年澳洲的經濟不算特別強勁。在人口大幅增長的背景下，澳洲去年國內生產總值（GDP）儘管增長1.5%，但仍是疫情以來的最低水平，而且從全年來看，每個季度的GDP增長都在放緩。
隨着澳洲家庭削減支出，本地需求正在放緩，投資亦然。去年第四季的家庭支出按季增長0.1%，其中受惠食物、電力、燃料支出增加，帶動必需品支出增長了0.7%，然而另一邊廂，可自由支配支出下跌0.9%。
澳洲本土家庭消費審慎，但幸而仍有「生力軍」填補缺口。澳洲國民銀行（NAB）的研究顯示，留學生在澳洲的支出為去年的GDP增長貢獻了0.8個百分點，佔比超過一半。其中，留學生的支出中大約40%是學費，其餘是在澳洲的消費。
截至去年12月，澳洲境內有近65萬名留學生，較2021年的不到30萬增加逾一倍。這些留學生在去年支撐了澳洲國內的消費活動，惟留學生大量湧入分薄地區資源，同時引來澳洲本地人的不滿，使聯邦政府需要採取措施來收緊簽證審查、削減留學生數量。因應近期學生簽證批准率回落到疫情前水平，市場預計留學生今年為澳洲經濟作出的貢獻會顯著下降。
NAB預計，今年澳洲GDP增長會達到1.7%，但留學生只會貢獻0.25個百分點。幸而，受惠近月通脹回落、政府減稅措施、加息影響減弱等利好因素，澳洲家庭的實際可支配收入料錄增長，並預計可部分緩和留學生減少帶來的經濟影響。