【星之谷】租金回報率反彈　揭借貸能力「爆升」百萬秘技

近來香港樓市經歷了一番調整，但租金卻依然堅挺不下，租金回報率得以提升，由去年平均僅約2%，普遍回升至3%以上，使得買樓收租變得更加吸引。當然，這水平和定期存款利率仍有差距，但已較以往健康，不少嗅覺靈敏的物業投資者正摩拳擦掌，準備大展拳腳。

租金回報一方面吸引「收租佬」入市，同時亦是買家提升借貸能力的秘密武器，因為買家可向銀行以「擬租金收入(擬租)」方式審批按揭，無論是實際租金還是預計租金，都能計算到入息。

另外，由於政府於年初同時放寬按揭成數及暫停壓力測試，申報出租只需要達成「供款不能超過入息4成」條件，出租物業的按揭成數亦由5成增至6成，這對於那些正為首期預算不足而傷透腦筋的準買家來說，無疑是一劑強心針。

【「擬租」助借貸能力激增過百萬】

讓我們來看一個真實的例子：陳先生，月入7.6萬元，名下有一層未供滿的物業，每月供款1.33萬元。眼看着樓市調整，他打算趁機購買第二層價值1,000萬元的物業。然而，因為已有按揭在身，供款入息比率限制於最多4成，按照現時新造按揭利率4.125%，他的按揭額度僅餘350萬元，無法「借盡」最高按揭成數。

然而，只要陳先生申報「擬租」，就能將新物業的預期租金收入計算入息，假設每月預期租金為2.5萬元，銀行通常按6折計算，即能為每月入息增加1.5萬元。雖然出租物業按揭的最高按揭成數僅6成，加上按揭在身須扣減1成，但這樣一來，陳先生可申請的按揭金額就從350萬元提升至475萬元，借貸能力激增約125萬元，距離「借盡」5成按揭僅一步之遙，首期預算也因此變得寬鬆了許多。

【僅個別銀行接受申報「擬租」】

雖然「擬租」的威力驚人，但這裡有幾點需要特別注意。首先，並非所有銀行都採用「擬租」收入，所以買家需要多方比較，選擇適合自己的銀行。

有人可能會問：「如果申報出租，之後能否自己居住？」理論上是不應該的，但銀行並沒有硬性規定單位必須何時成功租出，因此在尚未租出前，自住問題不大。

此外，預計租金回報並不是買家自己說了算，而是需要由測量師行估算。由於每間測量師行的估算可能有所不同，業主可以到不同銀行詢價，尋找最有利的估算值。

最後值得一提，並不是人人都有需要申報「擬租」，僅適用於那些收入不足以「借盡」的買家，通過申報「擬租」來提升貸款能力，假如本身收入夠計，則不用刻意申請「擬租」，否則只會限制可申請的銀行選項。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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