東方日報B1：地產收租股受壓　恒指急插　曾穿萬八

港股周二(11日)復市，由美國減息預期下降所帶來的沽壓積壓3天後爆發，拖累恒生指數一度挫近400點兼失守萬八點關，本地地產股和收租股為跌市重災區，其中恒隆地產(00101)瀉7.8%，創逾21年新低，九龍倉置業(01997)及領展房產基金(00823)齊挫逾4%，九置創上市後新低。綜合券商最新分析，地產股現金流快將好轉，但股息未必立竿見影，也要留意消費模式變化之影響。

恒指低開203點後跌勢加劇，早段曾挫372點，低見17,994點，所幸重磅中資科網股表現相對「硬淨」，收市跌幅縮至190點或1.03%，收報18,176點；國企指數跌58點或0.89%，收報6,452點；科技指數跌17點或0.45%，收報3,755點。港股總成交額約1,398億元，港股通錄得淨買入102.81億元，為3月22日後再度超過百億元。

多達74隻藍籌股下跌，跌得最勁的是東方海外國際(00316)，瀉9.38%。地產股進一步受壓，且尾市普遍缺乏吸納，恒生地產分類指數周二下跌2.23%後，今年累挫13.29%，跑輸恒指近20個百分點，主要是高息環境下苦於樓價受壓、零售不振和寫字樓過剩夾擊，新鴻基地產(00016)和長實集團(01113)已削減派息。

不過，地產股的往績股息率在股價持續受壓後，已浮至相對高水平。券商富瑞相信，他們的現金流量應在本財年到達轉捩點，其後兩年顯著改善，理據是本港樓盤平均開發周期為5年，疫情前啟動物業發展和投資大多都接近完成，增量庫存累積現在有望開始放緩，地產商賣樓會改善、資本開支周期亦會到頂。

以此衡量，該行首選仍是新地，目標價升至94元，評級「買入」；前主席鄺肖卿斥367萬元增持5萬股，持股升至28%，本年累斥2.95億元增持0.15%股份。反觀港鐵公司(00066)更多新鐵路項目會令資本支出高企，且樓盤可能減少，股息能見度較低，評級貶至「跑輸大市」，目標價削至20元。

其他發展商方面，富瑞推斷，恒基地產(00012)和新世界發展(00017)會把現金流優先用於去槓桿，故預料恒地售樓改善不太可能使股息上升，評級降至「持有」，調低目標價至24元；新世界則「跑輸大市」，目標價下降至6元。長實集團目標價35元，評級「持有」。

另一券商中金下調領展目標價至40元，基於本港零售持續疲弱，下調明年基金單位分派預測降至2.57元，以收市價計股息率為7.93厘。

港股跌少截當歸功於美團(03690)倒升4.43%，為表現最佳的藍籌，收市後進而宣布擬再斥最多20億美元(約156億港元)回購每股一票的B類普通股，比去年11月底公布的一輪加碼一倍，以收市價計最多相當於已發行股份2.16%。該股美國預託證券(ADR)早段折合較港收市價升最多2.31%。

大聖資產管理基金經理李明德認為，港股早前已確認見底，本輪回調反而是買入機會，預料恒指在250天線(現處17,614點)有不俗支持，不妨逐步收集權重股或科技股。