救市效用待觀察？大行睇淡內地樓價　恐瀉三成才見底

內房危機令中國經濟、中資股乃至港股受壓已久，中央於是連環救市，一口氣宣布讓地方政府出手掃貨、降低首期門檻、取消上車按息政府下限的「517新政」強勢出爐。富瑞走訪內地發現，一些發展商與銀行「傾掂數」，新盤首期可以低於15%，甚至全免，可是基於現狀，該行對內地樓價仍不樂觀，預計跌超過30%始見底的機會不小。

富瑞中國經濟學家陳姝瑾接受東網訪問時表示，該行看淡內地樓價基於3個假設，一、樓價持續上升的預期斷纜；二、中國人民銀行有意把10年期國債孳息率維持在2.3厘左右；三、租金下滑。

收租回報遠低於按息

其報告亦提到，倘樓價處於升軌，民眾不介意掏出更高的首期、不介意支付較高的按息去買樓，民眾的槓桿與樓價正相關，換言之，買磚頭的誘因在於升值的希望。可是按現時情況，她相信，民眾不再預期樓價升值是很大概率的事，原因包括人口結構，一波移民或許可以撐起香港或新加坡的樓價，惟內地樓市體量龐大得多，撐起樓價的需求放在內地自然要比香港或新加坡大得多，不太現實。

之所以着眼國債孳息率，主要是它加上信貸成本溢價，理論上是合理的租金回報率（2.8厘），4月份百大城市的平均值僅2.22厘，單是這個差距已能令樓價跌20%，正常情況下更應高於按息（現高於3厘）。她估計，內地債息短期內可維持穩定，但一、兩年內卻勢將下行，況且日本2000至2020年的租金回報率大致處於4至10厘，按息在3厘以下，對樓價亦無太大幫助。

問題是租金回報率亦受租金本身影響，它首先與經濟增長、百姓收入上升與否相關。她認為，以現時「製造業很強卻無內需支撐」，中國企業能否像當年的日本企業一樣風靡國際市場，對中國未來的經濟增長很重要。

籲加碼兩萬億購庫存

然而，另一不確定性在於內地希望樓市行新加坡「大部分是保障性住房，小部分是商品房」的模式，這恐拖低租金，現在就欠當局相關中長期規劃的詳情。再者，如果保障性住房與發展商急着散貨的商品房差不多，商品房的價格豈非要跟着保障房走？一線城市如推行保障房主導的模式，或許豪宅之類相對保障房獨特的樓盤尚能保值，否則一線城市依照目前按息較高，租金回報率較低的情況，一般住宅的樓價恐怕面臨更大下行壓力。

陳姝瑾表示，其實租金上升的機會並不大，但就當租金穩定，不影響租金回報率，內地樓價跌逾兩成的機會仍不小。但要留意，一般樓價指數未必得出如此大的跌幅，因為指數從成交得出，2021年多為偏遠地段的細單位，且屬投資需求，現在多為位處市中心的高質大型單位。

就政府出手收購住宅庫存，富瑞認同方向正確，但今年起碼要加碼兩萬億元（人民幣‧下同），要把庫存目前約24個月降至18個月的較健康水平，總額就需要4萬億至7萬億元。陳姝瑾認為，關鍵在於當局想不想拿。

量寬難救　靠財政開支

至於是否像網上一些評論所說要印鈔解決，她認為，由於要保持債息和人民幣匯率穩定，量化寬鬆（QE）非當局首選，況且日本發明了QE一樣撐不起樓價，所以市場估計刺激經濟還是靠財政開支，可以提高民眾收入就更有效，「中央加槓桿就行，錢可以發債籌集，不愁沒有買家，30年國債開售即遇『瘋搶』。不過，大舉刺激後，來年的增長目標該如何訂？」政策難面面俱圓，左支右絀令當局不太可能推出市場期望的大規模全面刺激政策。