專家樓評：港銀行對花紅納入息　做法大不同...

較早前曾提及花紅計算的問題，近日亦收到不少查詢。其實，一直以來每間銀行對於花紅的取態及計算可能會有些差異，在過往大部分銀行通常會以最近兩年的花紅總收入再除以24個月而得出每月花紅平均數，但隨着銀行收緊對按揭的批核，銀行計算花紅的方法亦有所改變。

現時各間銀行依然是以最近兩年的花紅總收入作為基礎，但在計算每月花紅平均數的方法卻有所不同，有銀行會視乎兩年花紅的多寡而作不同計算，若然花紅為「先高後低」，會以後者再除以12個月計算；相反若然花紅為「先低後高」，會以花紅總數再除以24個月計算。

以過去兩年收入計算

假設A先生及B小姐最近兩年的花紅總收入為200萬元，A先生首年花紅為120萬元，第二年花紅為80萬元，這個情況就是「先高後低」，屆時銀行便會以第二年花紅80萬元除以12個月計算，即每月平均花紅為66,667元。B小姐首年花紅為80萬元，第二年花紅為120萬元，這個情況就是「先低後高」，屆時銀行便會以花紅總數200萬元除以24個月計算，即每月平均花紅為83,333元。

由此可見，不同計算方法可能會導致家庭總收入出現很大差異，稍一不慎可能未能通過銀行入息要求，當然若然兩年花紅相差只是非常輕微(例如差異在15%內)，屆時銀行都會沿用最原始方法，即總收入再除以24個月計算。

除上述計算方法外，亦有銀行會以兩年花紅收入中取其低者計算，即就以上例子來說，無論花紅是「先高後低」還是「先低後高」，屆時銀行都會以較低一年的花紅即80萬元再除以12個月計算。

最近遇到一個棘手個案，客戶打算透過按保申請80%按揭，他底薪為60,000元，另公司每年4月都會派發花紅，其花紅佔總收入比重相當之高，2022年4月獲派發花紅為100萬元，2023年4月獲派發花紅為120萬元。

申請按保須通過審批

雖然他能提供稅單及糧單等證明文件作批核，惟直至現在其公司仍未派發2024年的花紅，雖然公司已出電郵通知各同事花紅仍在審批中，但卻未能確定何時才發放，故此按保公司回覆只能視客戶2024年並沒有花紅收入，而亦都不會參考過去兩年的花紅，現在只能以客戶基本薪金作計算，客戶頓時大失預算。

基於此情況，隨即協助客戶向其他提供高成數按揭的金融機構作出申請，另外亦提議客戶作兩手準備，其一，預留多點資金(即10%首期)，萬一真的批不到高成數按揭的話，立即轉做70%按揭；其二，尋找一位按揭擔保人，若然收入真的不夠計便要加擔保人作後盾。客戶跟從建議的方法，最終透過其他金融機構順利批出80%按揭。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣