戴德梁行：息口高企 樓價預測升轉跌 料全年挫5%
2024年07月03日 16:10
東網電視
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戴德梁行周三(3日)發表香港房地產市場2024上半年回顧及下半年展望，其中，住宅市場在撤辣後成交明顯加快，惟未能在高位持續，預計今年第二季交易宗數仍將錄得約19,000伙，較首季低彈升約9成；至於，樓價在息口高企下仍然受壓，年初至今已累挫約3.8%，預期全年樓價由升轉跌，或會錄得最多約5%跌幅。
該行指出，隨着政府今年2月底預算案中宣布全面撤辣，買家入市步伐在3、4月明顯加快，4月住宅成交數字更反彈至超過8,500宗，為近10年最高單月紀錄。然而，五月交投量回落至約5,550宗水平，雖然交投仍比撤辣前活躍，但反映市場仍然受制於減息延遲、市況不明朗等因素。
預期全季數字按季及按年同期分別漲約93%與約56%。另一方面，撤辣後發展商繼續積極去貨，貼市開價並提供不同折扣優惠，故樓市焦點繼續集中在一手市場，1月至5月的一手成交約佔整體住宅交投數目約35%。
戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指出，根據該行中小型私人住宅售價指數，樓價自5月起重啟跌勢，6月比4月跌約2.5%，年初至今累計下調約3.8%。另外，該行追蹤的受歡迎屋苑樓價數據，各類市場在3月稍微反彈後未能延續升勢，樓價在第二季進一步回落。當中，細價盤沙田第一城按季下調約6.2%，而中價樓的太古城按季錄得約3.4%跌幅。至於，豪宅市場的港島南貝沙灣，則按季跌約5%。
該公司執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，展望下半年，減息時間表相比市場早前預期一再延遲，即使美國在下半年落實減息，相信調整幅度有限，本港銀行也未必立即跟隨，再加上現時本地銀行借貸取態更爲審慎，導致撤辣效應未能持續。
另外，下半年發展商將繼續積極貼市推售一手樓盤，變相令二手樓價復甦步伐受到限制。她表示，調低今年樓價預測，全年樓價或會錄得持平至約5%跌幅。該行於今年4月曾預測今年樓價可以上升約5至7%。
另一方面，租賃市場受惠於外來專才及學生的支持，租金指數自去年起一直穩步上升，相信今年走勢將會延續，全年或錄得達約5%升幅。買賣成交量方面，預計全年成交量約5萬伙左右，比去年低位回升約15至20%。
此外，戴德梁行又指，甲級寫字樓市場連續3季度錄得正吸納量，需求主要受非核心區帶動，不過，待租率高企使租金持續受壓。零售市道方面，隨著旅客數字逐步恢復，整體一線街舖空置率大致平穩，然而港人北上消費模式，令今年1至5月香港的零售業總銷售貨額呈下調趨勢。
第二季甲級寫字樓整體淨吸納量現正數，錄得約31.8萬方呎，帶動上半年共錄得約58萬方呎淨吸納面積。新租賃活動方面，上季新租賃面積錄得96.45萬方呎，比去年同期升約七成，當中以九龍東及中區佔比最高，分別佔上季新租賃面積的33%及約22%。至於不同行業的表現，按租賃面積計算，以保險業佔約23%最高，其次是專業服務業與銀行及金融業，分別佔約22%及約20%；消費品及製造業亦錄約17%的雙位數佔比。
本季度共有兩個新寫字樓項目落成，分別坐落於中區及九龍東，令整體待租率微升至約19.8%水平。第二季整體甲級寫字樓租金按季下調約1.5%，年初至今累跌約2.1%。展望下半年，寫字樓租賃步伐將與上半年相若，企業仍以成本控制爲主，市場在供應充足的情況下，需要一段時間才能消化待租面積， 故寫字樓租金在年内仍將繼續受壓，維持原本全年租金下跌約7至9%的預測。
𧦣行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝表示，現時甲級寫字樓平均租金水平已較2019年高峰回落約38%，企業若以相若的租金預算可以進駐質素更好的商廈作升級搬遷，相信優質寫字樓的去貨速度較快。
隨著內地旅客消費模式改變，加上港人北上消費成風變相削弱本地消費，今年1至5月本地零售業總銷售貨額較去年同期跌約6.1%，除了「藥物及化妝品」之外，各零售類別均呈下調之勢。不過，整體一線街舖空置率大致穩定，其中，尖沙咀區旅客和人流較多，支持該區空置率按季下調約1.2個百分點至約10.6%，而銅鑼灣、中環及旺角按季則持平，空置率分別錄約2.6%、7%與11.1%。
各區一線街舖租金按季亦錄得低單位數增長，當中以尖沙咀區升幅最為明顯，按季及年初至今分別升約2.8%和約3.9%，其次為中環區，租金按季升約2.7%。餐飲租金方面，本地餐飲營運商取態普遍審慎，銅鑼灣和中環按季升約3%，而尖沙咀和旺角區則錄得低於1%的輕微升幅。
該行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威稱，港人北上到內地消費已變得常態化，特別是周末和長假期，不過，訪港旅客人數正穩步增加，相信一線街舖空置情況將進一步獲改善，預期下半年各區一線街舖租金升幅將介乎持平至約5%。租賃方面，雖然季內有國際品牌趁租金回調在核心街區開舖，但相信取態仍傾向謹慎，下半年的租賃需求將繼續以內地零售和餐飲品牌爲主力。