【星之谷】發展商賣樓包租奧妙之處 投資客宜量力而為
2024年07月13日 08:00
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又有一深水炸彈!啟德跑道區新盤開價創同區8年新低,平過同區二手樓,而且發展商更為買家物色租客,保證買家可獲每年3.5%的租金回報。買樓連租約,買家享一條龍服務,「䟴䟴腳」收租,不過在按揭層面,如果打算投資物業放租,要注意按揭最多只能借6成,在首期資金上就要做足準備。
【另類回贈給買家甜頭】
發展商在今次價單中對自住買家或投資客提供不同優惠,如買家選擇自住,樓價會額外多2%折扣;而選用發展商的租務安排,樓價上會少2%的折扣,但同時會保證頭兩年會有每年3.5%的租金收入。
3.5%的租金回報,略高於市場水平,而且毋須自行尋找租客,對投資者有一定吸引力。對發展商而言,則是另類回贈,確保買家可以在未來兩年,一共得到樓價7%的回報,即使樓價下跌也有少許甜頭,而這個「回贈」亦不會受到質疑,毋須在貸款額中扣除。
【合約列明放租選項】
不過問題就在於,投資客人採用發展商的租務安排,相當於連租約買入物業,按揭成數最高只能借6成,亦即表示投資客需要預備至少4成的首期資金,如果以該項目主打的2房單位為例,入場門檻折實最平要近600萬元,投資客需投放約240萬元作首期;相反,自住客可借足9成,首期只需要60萬元。
樓盤有長約13個月的樓花期,有沒有可能先申請9成按揭,到收樓再轉出租,從而賺取發展商的包租紅利?很抱歉,由於發展商要求買家要在正約中列明是選擇自住折扣還是放租優惠,如選擇後者,銀行就會視為出租按揭,不會批出高於6成的貸款。
【即供沒法報租金入息】
另一方面,最近金管局放寬投資物業租金收入的扣減率,即可計算在入息中的租金收入由7成增至8成,本來有助選擇放租的買家通過銀行的供款入息要求,增強貸款能力。然而由於樓盤目前仍然處於樓花期,選擇即供方案的買家其實是未有單位放租,不能申報租金收入。
事實上,大部分銀行都要業主提供租約,才可計算租金收入。惟個別銀行在臨收樓前,容許建期買家申報擬租金收入去增加入息。而發展商為這個新盤設下租金回報保證,銀行在計算租金收入時會否稍有迴轉餘地,則視乎屆時銀行的取態。但無論如何,以放租物業申請按揭,貸款人的供款與入息比率上限會調整至40%,較首置人士要求更高。
還有一個關注點,發展商包租是一次過向業主預繳半年租金,部分銀行或不會將此部分租金入視作入息,原因是業主已預支將來的租金收入,萬一斷供銀行收樓,銀行根本無租可收,同租客仍然有權繼續居住,延遲銀主盤拍賣時間,故銀行為保障自己,未必會認可此部分的入息。但這只是部分銀行的做法,其他銀行對於衡量租金入息有不同的計算方法。
【業主力不到不為財】
如果業主想借6成半、甚至7成按揭,倒不如選擇發展商的自住折扣,樓價會便宜2%,這樣以即供形式向銀行申請按揭,就合資格借取較高的按揭成數。而當樓花落成收樓時,再檢視物業是否符合出租條件。
物業自住變出租前,需將按揭成數降至6成或以下,同時要通知承按銀行並獲得後者同意。要注意的是,如果項目按原定時間交樓,樓花期約13個月,業主的按揭仍然在罰息期內,如提早還款降低按揭成數,不少銀行都會要求貸款人支付罰息或退回部分現金回贈。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/