中央：充分賦予城市調控自主權　改革商品房預售制度

內地重要會議提出，允許相關城市取消或調減住房限購政策，意味着一線城市房地產市場政策的進一步放鬆，《中共中央關於進一步全面深化改革、推動中國式​​現代化的決定》提出，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度，意味着後續將逐步由預售向現售轉型。

《決定》提出，健全保障及改善民生製度體系，加速建立租購並舉的住房制度，加速建構房地產發展新模式。加大保障性住宅建設和供給，滿足勞工團體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住宅需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許相關城市取消或調減房屋限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式及商品房預售制度。完善房地產稅制。

內媒引述學者指出，隨着房地產供需關係發生重大變化，房地產調控政策工具也要相應改變與進階，從原來高度依賴行政化手段轉向市場化手段為主，更加注重基於城市住房供需特徵和城市發展需求來精準施策。此外，更強調運用「市場+保障」結合的機制來進行住房資源配置，並以努力支持住房剛需和釋放住房改善需求為中心點進行施策。

新時期「房住不炒」的基本理念仍會堅持，房地產市場會在房地產開發融資及預售制度變革及信貸財稅土地相關配套制度的改革完善驅動下，讓商品房更加回歸商品屬性，降低獲取門檻，可及性更高，供需匹配更好提升，房地產市場更加平穩健康發展。

另外，《決定》提出健全保障及改善民生製度體系，加速建立租購並舉的住房制度，加速建構房地產發展新模式。

分析指，打造租購並舉的住房制度，是內地新時期住房制度發展的方向，也是房地產新模式架構中住房供給面結構性改革的主要內容。目前來看，住房需求的主體是新市民、年輕人、外來人口，其中也有勞工階級和人才群體。他們居住的模式就是先租後買，甚至是長租。租購並舉的住房制度，一方面將租房作為重要的、等同於買房的居住形式，要在公共服務上實現均等化，比如租房可以落戶，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度，租房可以入讀公辦義務教育等。近年來，租購並舉的住房制度已見雛形，熱點城市規模化的租賃住房供給占到近三成，租房可以落戶、享受公辦教育已經在熱點城市落地。

《決定》亦提出，加大保障性住宅建設和供給，滿足薪資群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住宅需求。

在目前的住房保障體系中，保障性住宅主要包括配租型保障房以及配售型保障房。專家提到，這兩類房源最大的特色就是低租金、低售價，目的是降低城鎮化的成本，讓勞工階級和人才群體可以較低的成本融入城市，不再為住房焦慮，從而放開手腳為美好生活奮鬥。下一步，除了新增建設外，部分房源將透過盤活存量來解決。此外，未來還要大規模盤活閒置土地，興建配售型保障房。配售型保障房將承擔商品房下跌後穩定產業的重任，而且也是透過供給側結構性改革適應需求端變化。

此次會議也提出「支持城鄉居民多樣化改善性住房需求」。專家認為該條表述明確了支持住房需求的多樣化發展，並將城鄉居民納入住房需求，進一步豐富了住房需求的層次性。

《決定》提出，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許相關城市取消或調降住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

分析指賦予各城市政府房地產市場調控自主權，這是完善中央和地方在調控房地產方面的權責分配、實現權責對等，這是提高治理能力的體現。也就是，將調控的權力給到地方，也將穩定房地產的責任賦予地方。在城市分化、區域分化，購買人群差異化的當下，地方需要在自主權的前提下，落實因城施策，才能將房地產管理好。

後續將進一步從需求層面放寬限制。會議提出「允許相關城市取消或調減住房限購政策」，意味着一線城市房地產市場政策的進一步放鬆，而「取消普通住宅和非普通住宅標準」，交易稅費的降低也將會刺激改善性需求的進一步釋放。

《決定》提出，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅制。

專家指，房地產開發融資方式、商品房預售制度、房地產稅收制度等需要進一步適應租購並舉的住房制度和房地產發展新模式的變化。

商品房預售制度將進一步改革並完善。根據中指研究院監測數據，今年前5個月，現樓銷售表現優於樓花，佔比提升至三成以上。 2024年1至5月，商品房樓花銷售2.5億平方米，年減31%；現樓銷售1.1億平方米，較去年增長23%，表現明顯優於樓花。從佔比來看，2024年1至5月現樓銷售面積佔總銷售面積的比重為30.6%，較2023年全年提升8.1個百分點。

學者指，改革商品房預售制度，意味著商品房預售制度不會取消，仍然會存在。但市場趨勢是現樓為主，樓花銷售佔比下降。商品房預售制度改革的總體方向應該是在保護購屋者權益的基礎上，提高資金監管效率和使用效率。

業內人士指出，伴隨着房地產行業進入新的發展階段，房地產發展新模式正在加快構建，預售制改革也在穩步推進，後續將逐步由預售向現售轉型。

《決定》也提到，改善房地產稅收制度。業內認為，未來將全面捋順房地產相關稅收，降低開發環節、交易環節的稅負，同時，將交易環節的稅收轉移至持有環節，鼓勵商品房交易和循環。